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Ratgeber Immobilien Finanzierung – Bausparvertrag, Nebenkosten, Makler …

Bausparvertrag

Die Zeiten in denen der Bausparvertrag mit einer hohen Guthabensverzinsung aufwarten konnte, sind bereits seit langer Zeit vorbei. Heute sind es die enorm niedrigen Darlehenszinsen, die den Bausparvertrag besonders attraktiv werden lassen. Was ist allerdings überhaupt ein Bausparvertrag? Wer kann ihn abschließen und wer ist der Vertragspartner? Hierzu werden immer wieder zahllose Fragen gestellt, die Antworten sollen im Folgenden gegeben werden.

Der Bausparer schließt den Vertrag mit der Bausparkasse

Naheliegend ist, dass ein Bausparvertrag Bausparkassen abgeschlossen wird. Diese stellt dann gleichzeitig auch den Vertragspartner für den Anleger, also den Bausparer, dar. Zunächst wird der Bausparvertrag in der sogenannten Sparphase vom Kunden bespart. In der Darlehensphase erhält dieser sein, bis zur Zuteilung des Vertrages eingezahltes Kapital, wieder zurück und kann über ein zinsgünstiges Bauspardarlehen verfügen. Darlehen dieser Art werden überwiegend bei der Finanzierung von Immobilien eingesetzt.

Der Bausparvertrag ist jedoch auch eine Anlageform die für die steuerlich begünstigten vermögenswirksamen Leistungen zum Einsatz kommt. Ebenso werden Bausparverträge zur Anlage der Arbeitnehmersparzulage sowie der Wohnungsbauprämie abgeschlossen.

Ferner lassen sich die Riester-Förderung („Wohn-Riester“) über den Bausparvertrag nutzen und zwar gleichermaßen in der Spar- als auch in der Phase des Darlehen. Diese Förderung ist jedoch einkommensabhängig, wie übrigens die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage auch.

Der jeweilige Bauspartarif wird mit dem Vertragsabschluss vereinbart, Hier werden die Zinssätze für den Spar- als auch für den Darlehenszins vereinbart. Gleichzeitig wird bereits in dieser Phase die Ansparzeit sowie die Tilgungszeit festgelegt, ebenso eine Mindestvertragsdauer. Ebenso das Guthaben bei Zuteilung, das mindestens angespart sein muss und die Regelspar- und Tilgungsbeiträge.

Auch die Abschlussgebühr für den Vertrag wird bereits bei Vertragsabschluss bezahlt. In der Regel beträgt die Gebühr 1 Prozent von der Bausparsumme, manche Tarife sind allerdings auch mit einer anderen prozentualen Gebühr ausgestattet. Die Bausparkassen bieten dabei ganz verschiedene Tarife an, so können Schnellspartarife, Standardtarife, variable Tarife oder Langzeittarife abgeschlossen werden.

Die Regelsparzeit eines Standardtarifs liegt bei etwa sieben Jahren, die Gesamtlaufzeit, inklusive der Darlehensphase ist im Durchschnitt auf 19 bis 20 Jahre ausgelegt.

Nachdem der Vertrag abgeschlossen wurde mindert die Abschlussgebühr in Höhe von 1 Prozent der Bausparsumme die effektiven Guthabenzinsen. Die Bausparsumme als solche, wird durch die Summe des Sparanteils sowie eines später zu erlangenden Bauspardarlehens definiert. Der gleich zu Vertragsbeginn vereinbarte Sparzins bezieht sich auf das während der Laufzeit des Bausparvertrages angesparte Guthaben. Ebenso wird auch der Darlehenszins fest vereinbart. Dieser bezieht sich auf die nominelle Vertragssumme.

Im Wesentlichen wird das Bauspardarlehen aus den Guthaben anderer Bausparer bedient. Daher ist nicht zu 100 Prozent vorhersehbar, welches Kapital in welcher Höhe bei der Vertragszuteilung zur freien Verfügung stehen wird. Dies wiederum hat zur Folge, dass keine bereits im Vorfeld feststehende Bewertungszahl angegeben werden kann, die darüber bestimmt wann genau der Vertrag zuteilungsreif wird.

Daher dürfen die Bausparkassen auch keine Aussagen über eine verbindliche Zuteilung treffen.

Die Gliederung beim Bausparen in drei Phasen

Die Sparphase beim Bausparvertrag

Die Bausparsumme, die bereits zu Vertragsbeginn vereinbart wird, muss bis zu einem gewissen Prozentsatz angespart werden. Das Kapital sammelt sich durch die Gesamtheit der Einzahlungen aller Bausparer der Bausparkasse an. Durch diese Gelder wird das jeweils aktuell verfügbare Kreditvolumen definiert.

Dabei ist eine Aufstockung der Bausparsumme jederzeit möglich, hierdurch kann sich jedoch der Zuteilungszeitpunkt verändern, für Verträge die sich in der Sparphase befinden. Bei Zuteilung des bausparvertrages hat der Bausparer auf das Bauspardarlehen einen Rechtsanspruch, diese ist sogar vererbbar .

Das nötige Mindestsparguthaben für die jeweilige Zuteilung wird jeweils in der Sparphase angesammelt. Für die Zeit des Ansparens des Vertrages wird ein sogenannter Regelsparbeitrag festgelegt. So sollte vom Bausparer mindestens 3 ‰ und höchstens 10 ‰ der Bausparsumme bespart werden.

Die Zahlungsweise und -höhe kann jährlich, vierteljährlich oder monatlich erfolgen, Dies kann der Bausparer selbst bestimmen. Zumeist ist in ABB´s der Bausparkassen das Recht verankert, dass der Vertrag bei Nichtbesparung durch die Bausparkasse gekündigt werden kann.

Die Zuteilung beim Bausparvertrag

Die grundsätzlich Freigabe seitens der Bausparkassen zur Auszahlung des Kapitals wird als Zuteilung bezeichnet. Ab diesem Zeitpunkt können sich die Sparer ihr Guthaben und sofern eine ausreichende Sicherheit gegeben werden kann, ihr Darlehen auszahlen lassen. Für die eine Zuteilung des Vertrages müssen zwingend die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt sein.

Die diesbezüglichen Kriterien sind ebenfalls in den ABB, den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge festgelegt. Sie variieren jedoch nach Bausparkasse und Tarif.

Folgende Voraussetzungen für die Vertragszuteilung werden in der Regel vereinbart:

Das Mindestguthaben

Das Mindestguthaben in einem Bausparvertrag muss einen zuvor bereits vertraglich vereinbarten Prozentsatz,, zumeist 40 % oder 50 % aus der Bausparsumme erreicht haben. Diese Summe wird durch die laufenden Einzahlungen erreicht, hiezu zählen auch die vermögenswirksamen Leistungen. Ebenso erhöhen die Wohnungsbauprämie n sowie die gutgeschriebenen Zinsen das Guthaben.

Die Mindestvertragsdauer

Die Mindestvertragsdauer bestimmt den Zeitraum zwischen Abschluss des Vertrages und dessen frühestmöglichem Zuteilungstermin.

Die Mindestbewertungszahl

Die Mindestbewertungszahl wird ebenfalls bereits bei Vertragsbeginn verbindlich festgelegt. Sie zeichnet für die Summe verantwortlich die für eine potentielle Zuteilung zumindest erreicht werden muss.

Die Mindestsparzeit

Die Mindestsparzeit beschreibt den jeweiligen Zeitraum der mindestens vergangen sein muss, in denen die Sparzahlungen erfolgen müssen. Die Zuteilung wird in der Gesamtheit aller Interessenten für ein Darlehensinteressenten durch die Bewertungszahl bestimmt. Eine Berechnung der Bewertungszahl erfolgt an, von den Bausparkassen, festgelegten Bewertungsstichtagen.

So hat der Bausparvertrag der mit einer höheren Bewertungszahl bewertet wird Vorrang für die Zuteilung. Als Stichtage der Bewertung werden bei allen Tarifen aus der Vergangenheit zum 31.3., 30.6., 30.9. und 31.12. vorgenommen. Heutzutage sind Berechnungen die monatlich erfolgen die Regel.

Die Darlehensphase

In der Darlehensphase wird zunächst definiert in welcher Höhe ein Darlehen bewilligt werden kann. Dieser Betrag wird aus der bis Summe errechnet, die vom Abschlussdatum bis zur Zuteilungsreife angespart wurde, Die Differenz hieraus wird dem Bausparer dann als Bauspardarlehen gewährt. Somit kann der Sparer, sobald der Vertrag zugeteilt wurde, über die gesamte Bausparsumme verfügen.

Der Darlehensnehmer hat für das Darlehen den bei Abschluss bereits vertraglich festgelegten Zinssatz zu bezahlen und dies völlig losgelöst von den jeweiligen Bedingungen, der der Kapitalmarkt gerade vorsieht.

Die Darlehensphase ist auch der Zeitraum in welchem das Bauspardarlehen getilgt wird. Grundsätzlich ist das Bauspardarlehen mit dem zu Beginn festgelegten Zinssatz ausgestattet. Das Bauspardarlehen beinhaltet in Sachen Flexibilität interessante Möglichkeiten, denn es kann zu jederzeit teilweise oder sogar ganz zurückgezahlt werden.

Eine sonst von den Banken üblicherweise erhobene Vorfälligkeitsentschädigung entfällt. Sofern erforderlich werden Bauspardarlehen grundbuchrechtlich nachrangig besichert. Hierbei darf der Beleihungsauslauf allerdings 80 % des Bleiehungswertes des Objekts nicht überschreiten. Gegen eine sogenannte Negativerklärung können Darlehen aus dem Bereich der Außerkollektivität bis 30.000 € besichert werden. Dies jedoch nur dann, wenn dem Grunde nach eine grundpfandrechtliche Absicherung möglich ist.

Kollektive Darlehen, also alle die direkt aus den Mitteln der Bausparkasse herrühren, werden als Bauspardarlehen im Rahmen von Zwischen- und Vorfinanzierungskrediten ausgereicht. Hier ist bei Krediten bis max. 30.000 € auch eine Darlehensvergabe ohne Negativerklärung möglich. Diese werden dann als als Blankodarlehen gewährt. (§ 7 Abs. 4 BausparkG i. V. m. § 6 Abs. 1 BspKV). Diese Art Darlehen muss nicht einmal im Rahmen der theoretischen Möglichkeit einer Absicherung grundpfandrechtlicher Art besichert werden. Dies wiederum ermöglicht es auch Mietern, dass sie für die Mietwohnungsrenovierung ein Blankodarlehen bekommen können.

Dies wiederum stellt einen der besonders entscheidenden Vorteile des Bausparens dar: günstige Darlehenszinsen, die garantiert sind, ohne dass dingliche Sicherheiten gestellt werden müssen.

Im Prinzip handelt es sich bei einem Bauspardarlehen um ein Annuitätendarlehen. Hierbei wird ein Festzins bereits zu Vertragsbeginn über die gesamte Laufzeit vereinbart. Jan nach Tarif beträgt die anfängliche Tilgung Promillewerte zwischen 0,2 % und 0,9 % aus der Bausparsumme monatlich. Eine zusätzliche Absicherung durch Risikoversicherungen ist möglich. Speziell bei der Hinterbliebenenversorgung sollte eine derartige Absicherung erfolgen.

Das Versicherungsunternehmen zahlt in diesem Zusammenhang alle offenen Darlehensbeträge, wenn der Bausparer zu Tode kommt. Für die Beiträge zur Risikolebensversicherung zeichnet der Bausparer verantwortlich. Bei Abschluss eines solchen Absicherungsvertrages, werden die dafür anfallen Kosten im Effektivzins des Darlehens ausgewiesen.

Eine weitere Möglichkeit der Absicherung und um das Risiko im Todesfall abzusichern, ist die Abtretung von bestehenden Lebensversicherungen anderer Versicherungsgesellschaften.

Zwischenfinanzierungen

Ist der Bausparvertrag bei Bedarf noch nicht zuteilungsreif, wird von den Bausparkassen eine Zwischenfinanzierung im Rahmen eines Vorausdarlehens angeboten.

Wie wird die Bewertungszahl berechnet?

Die Bewertungszahl stellt ein wesentliches Zuteilungskriterium dar. So geht in deren Berechnung einerseits das jeweils im Vertrag angesparte Guthaben ein. Weiterhin erfolgt die Ermittlung der Bewertungszahl mittels eines Bewertungzahlfaktors sowie des Zeitraums in welchem das Kapital bereits im Vertrag festliegt. Der Bewertungszahl muss also auf jeden Fall größte Aufmerksamkeit geschenkt werden, wenn es um die Zuteilung des Bauspardarlehens geht.

Dabei gibt es überschlägig gesagt verschiedene Möglichkeiten um die Bewertungszahl zu beeinflussen. Einmal können über einen sehr kurzen Zeitraum hohe Guthabensbeträge angespart werden – so lässt sich eine sehr viel schnellere Zuteilung des Bauspardarlehens erreichen. Ein anderes Mal wird das Guthaben sehr langsam und über einen längeren Zeitraum hinweg angespart. Ebenso kann das bisher angesammelte Kapital auch nur im Vertrag gehalten werden.

Bausparmathematisch betrachtet, wirkt die Bewertungszahl quasi als Integral des jeweils angesparten Guthabens über die Zeitdauer, und wird dann geteilt durch die Bausparsumme.

Aus dieser Berechnungsmethode lässt sich folgendes schließen :

Werden regelmäßig Ratenzahlungen auf den Vertrag eingespart erhöht sich die Bewertungszahl im Quadrat mit der Zeit. In aller Regel bietet eine Bausparkasse nicht nur einen Tarif an, daher werden aus der gesamten Bandbreite aller angebotenen Bauspartarife einzelne Tarife zusätzlich durch einen Tariffaktor formal unterschiedlich gewichtet. Darüber hinaus wird zudem die Bewertungszahl mit einer feststehenden Konstante multipliziert.

Jede Bausparkasse ist vom Grundsatz her gesetzlich dazu verpflichtet sicherzustellen, dass die jeweils genutzten Bewertungsverfahren für alle Bausparkunden eine gleichwertige Behandlung gewährleisten. Von der BaFin, der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht wird dieser Prozess laufend überwacht.

Die Verwendungsmöglichkeiten von Bausparmitteln

Für folgende wohnwirtschaftliche Maßnahmen kann ein Bauspardarlehen gemäß § 1 Abs. 3 des Bausparkassengesetzes (BauSparkG) zum Einsatz gebracht werden:

Die Beschaffung, Errichtung, Verbesserung und Erhaltung von bestimmten Gebäuden, die überwiegend zu Wohnzwecken dienen. Insbesondere sind in diesem Zusammenhang Eigenheime und Eigentumswohnungen gemeint. Diese müssen allesamt Wohnzwecken dienen.

Darüber hinaus zählt auch der Erwerb von Grundstücken und Erbbaurechten dazu, wenn sie überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäuden zugeordnet werden können. Weiterhin zählen Maßnahmen zur zur Förderung und zur Erschließung von Wohngebieten zu den wohnwirtschaftlichen Maßnahmen, für die ein Bauspardarlehen zum Einsatz kommen kann.

Genauso wie die Ablösung von diversen Verbindlichkeiten, die allesamt zur Durchführung von entsprechenden Maßnahmen eingegangen worden sind.

Kritik die am Bausparen geübt wird

Die Wartezeit

Einer der Kritikpunkte, die immer wieder Erwähnung finden, wenn es um das Bausparen geht, ist die Wartezeit. Dies hat unter anderem damit zu tun, weil bei Abschluss des Bausparvertrages noch kein Zuteilungszeitpunkt garantiert werden kann. Hier ist der Bausparer ohnehin auf Schätzungen angewiesen, und diese können sich, je nach Entwicklung der Bausparsummen aller sich in der Sparphase befindlichen Bausparverträge, immer wieder verschieben.

Die Folge können monatelange Wartezeiten sein. Dies kann sich besonders dann sehr negativ für Immobilienbesitzer auswirken, wenn es sich um Vorfinanzierungen handelt, die in der Regel termingebunden sind. In den 1980er Jahren spielte die Wartezeit eine sehr große Rolle. Die Zinsen waren immens hoch und Immobilienfinanzierer haben sich auf das günstige Bauspargeld verlassen. So kam es bei etlichen Immobilienbesitzern zu teilweise sehr bedenklichen finanziellen Schieflagen.

Sobald sich die Kapitalmarktzinsen jedoch im Keller befinden, dann sind Wartezeiten auf die Darlehen beim Bausparen kein Problem. Zudem können im Bedarfsfall Vorfinanzierungen sowie Zwischenfinanzierungen zu überbrücken helfen.

Die Einzahlungsbegrenzungen beim Bausparvertrag

Bereits seit geraumer Zeit herrscht in ganz Europa am Kapitalmarkt ein Zinstief, dieses wiederum fordert die Bausparkassen erheblich. In der Vergangenheit wurden bei den Bausparvertragsabschlüssen relativ hohe Sparzinsen vereinbart. Zusammen mit etwa vertraglich in Aussicht gestellten Zinsboni, führte und führt dies zu Problemen bei der Profitabilität bei den Bausparkassen.

Speziell betroffen sind von dieser Problematik die recht alten Tarifen, die teilweise mit einer für heutige Verhältnisse immens hohen Guthabensverzinsung abgeschlossen wurden. Zwischenzeitlich haben die Bausparkassen dahingehend reagiert, dass viele Vertragsbedingungen einen Zusatz enthalten, dieser schließt die Annahme von Einzahlungen aus, die sich oberhalb des Regelsparbeitrages liegen.

Die Abschlusskosten beim Bausparen – ein leidiges Thema bereits von Beginn an

Es gab eine Zeit in Deutschland als viele der Meinung waren, dass die für Bausparverträge in Ansatz gebrachte Abschlussgebühr rechtlich nicht zulässig sei. Im Dezember des Jahres 2010 hat der Bundesgerichtshof diese jedoch für zulässig erklärt. In der Regel liegen die Gebühren zwischen 1,0 und 1,6 % . Allerdings verlangen einige Bausparkassen eine Abschlussgebühr bis zu 3 % aus der Bausparsumme.

Ferner werden von einigen Kassen Gebühren bei der Auszahlung des Bauspardarlehens erhoben. Diese betragen zumeist1,0 bis 2,0 % des Darlehens. Die Gebühr wird sozusagen als Agios zum Darlehen hinzu addiert. So sind es allerdings die Verbraucherschützer die immer wieder bemängeln, dass sich der Bausparvertrag durch recht niedrige Darlehenszinsen zu günstigem Baugeld führt, dieses allerdings mit sehr niedrigen Guthabenzinsen „erkauft“ werden muss.

Durch die ebenfalls enorm niedrigen Guthabenszinsen auf die Sparbeträge, kann den Sparern in den ersten Monaten und Jahren der Vertragslaufzeit des Bausparvertrages ein Minusgeschäft durch die Abschlussgebühr.

Die Grundschuld

Für den Bau eines Hauses oder auch den Kauf einer Immobilie ist eine externe Finanzierung für die meisten zukünftigen Besitzer notwendig. Anstatt aber auf diese Immobilie eine Hypothek aufzunehmen, legen immer mehr Banken einen gesteigerten Wert auf die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch.


Dabei stellt sich die Frage, was es genau mit der Grundschuld auf sich hat und wo die Vorteile in dieser Form der Finanzierung liegen. Welche Rechte bleiben einem Kreditnehmer, wenn die Grundschuld eingetragen ist? Diese und mehr Fragen werden im Folgenden genauer betrachtet.

Was ist unter der Grundschuld zu verstehen?

Wenn eine Immobilie erworben werden soll, dann ist es nicht für alle Käufer möglich das notwendige Kapital für eine vollständige Begleichung des Kaufpreises aufzubringen. In diesem Zusammenhang sind sie an die Aufnahme eines Kredits gebunden. Dieser Kredit kann von unterschiedlichen Banken bewilligt werden, wobei jeder Kredit an bestimmte Bedingungen gebunden ist.

Neben der Liquidität der Kreditnehmer ist es wichtig, dass die monatlichen Abschläge und Zinsen gezahlt werden. Auch wenn die Zahlungsvereinbarung von den Kreditnehmern akzeptiert wurden ist, ist es für Banken sehr wichtig eine weitere Sicherheit einzufordern.

In diesem Zusammenhang kann eine Hypothek auf ein Haus aufgenommen werden. Zumeist greifen Banken aber beim Kauf einer Immobilie auf die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch der Käufer zurück.

Durch diese Eintragung hat die Bank bis zur vollständigen Begleichung des Darlehens ein offizielles Recht an der finanzierten Immobilie. Dabei handelt es sich um einen hohen Prozentsatz, der sich aber nicht auf die volle Summe des Darlehens bezieht.

Wie unterscheiden sich Grundschuld und Hypothek?

Hauptsächlich ist die Hypothek immer an eine klar definierte Summe und ein bestimmtes Darlehen gebunden. Die Grundschuld hingegen kann auf unterschiedliche Darlehensverträge bezogen werden. Generell sind beide Formen eine Möglichkeit, um den Kauf einer Immobilie abzusichern.

Dabei werden beide Formen unter der notariellen Beglaubigung im Grundbuch eingetragen. Hier entstehen dann die ersten Unterschiede. Während sich die Hypothek mit der Abtragung des bestehenden Darlehens immer weiter verringert und nach Ablöse des Kredits komplett erloschen ist, muss die Grundschuld per Antrag aus dem Grundbuch entfernt werden.

Hierzu ist anzumerken, dass die Höhe der Grundschuld sich nicht dynamisch mit der Restschuld verringert, sondern konstant bis zum Löschen des Eintrages bestehen bleibt.

Arten der Grundschuld

Die Grundschuld kann auf zwei Arten eingetragen werden. Dabei wird in die Briefgrundschuld und die Buchgrundschuld unterschieden.
Bei der Briefgrundschuld handelt es sich um eine klassische Eintragung in das Grundbuch, die durch einen Grundschuldbrief erweitert wird.

Bei der Buchgrundschuld erfolgt die Eintragung lediglich in den erforderlichen Teil des Grundbuches. Ein Brief muss hier nicht ausgestellt werden. Jegliche Veränderung an dieser Eintragung muss auch im Grundbuch vermerkt werden.

Sofern der Grundschuldbrief nicht von Beginn an ausgeschlossen wird, ist eine Grundschuld automatisch als Briefgrundschuld zu betrachten. Durch diesen Brief, der ähnlich einer Aktie zu behandeln ist, kann der Wechsel der Gläubiger allein durch die Übergabe des Dokuments erfolgen und muss nicht explizit im Grundbuch hinterlegt werden.

Darüber hinaus unterteilt sich die Grundschuld in drei weitere Arten, wenn sie in das Grundbuch eingetragen wurde. Dies hat auch Auswirkungen auf die Laufzeit.

  1. Eigentümergrundschuld: Wenn der Eigentümer eine Grundschuld auf seinen Namen eintragen lässt, besteht für ihn die Option, dass er diese Grundschuld liquidieren kann, wenn er einen Kredit benötigt. Weiterhin kann er sich so einen Rang in den Eintragungen sichern, sofern er ein Darlehen vergibt.
  2. Fremdgrundschuld: Die Übertragung der Grundschuld auf einen Dritten, sofern der Besitzer das Grundstück verkauft.
  3. Sicherungsgrundschuld: Zur Aufnahme einer Finanzierung oder eines Kredits bei einer Bank, wobei der Bank als Kreditgeber anteilig Rechte am Grundstück oder der Immobilie bis zur Begleichung der Forderungen vorbehalten sind. Dies muss vertraglich abgesichert werden.

Je nach Höhe der Kredite, die auf die Grundschuld bezogen sind und deren Rückzahlungsdauer, ist die Grundschuld nicht an eine bestimmte Laufzeit gebunden, sondern kann erst dann gelöscht werden, wenn alle Zahlung beglichen wurden. Sofern kein weiterer Kredit aufgestockt wurde, entspricht die Laufzeit der des eigentlichen Darlehensvertrages.

Welche Vorteile ergeben sich aus der Grundschuld für Banken und Kreditnehmer?

Noch vor wenigen Jahren wurde die Hypothek als probates Mittel verwendet, um die Finanzierung eines Immobilienkaufs oder Hausbaus zu gewährleisten. Dabei war die Hypothek in Ihrer Ausführung ein hoher bürokratischer Aufwand, denn sie kann nicht erweitert werden.

Wenn es zu der Aufnahme eines neuen Kredits kommen sollte, muss eine neue Hypothek aufgenommen werden, die wiederum notarisch beglaubigt werden muss.

Bei der Eintragung der Grundschuld und dem Bestehenbleiben der Forderung bis zur vollständigen Ablöse eines Kredits hingegen, kann jederzeit durch den Kreditnehmer eine weitere Finanzierung aufgenommen werden. Diese beläuft sich auf die Differenz der Höhe der Grundschuld abzüglich der Zahlungen, die bereits geleistet wurden sind.

Hierfür ist es notwendig, dass der Kreditnehmer, die Zahlungsvereinbarungen des ersten Darlehens, wo welches die Grundschuld entstanden ist, zuverlässig eingehalten hat und weiter einhalten wird.

Für diese Aufstockung des Darlehens ist lediglich eine Vereinbarung mit der Bank notwendig. Es bedarf keines weiteren Notarbesuches und auch der bürokratische Aufwand für die Aufnahme der Schuld kann hier gespart werden.

Banken präferieren die Grundschuld aus dem Grund, weil sie bis zur vollständigen Begleichung des Darlehens die volle Summe eintreiben können. Sofern das Darlehen nicht mehr gezahlt werden kann, hat die Bank als Kreditgeber alle Rechte an der erworbenen Immobilie und kann diese zu Ihren Gunsten veräußern.

Sollte der Kreditnehmer in der Darlehenslaufzeit eine Insolvenz beantragen, dann werden die Banken, auf deren Name die Grundschuld ausgeschrieben ist, bevorzugt behandelt und erhalten die Gelder zurück, die sie im Rahmen des Darlehens verliehen haben.

Somit können Banken auch dann auf die Grundschuld zurückgreifen, wenn die vereinbarten Zinszahlungen nicht mehr geleistet werden.

Allerdings kann der Kreditnehmer die Grundschuld beim Verkauf der finanzierten Immobilie auch an den nächsten Käufer übergeben. In diesem Falle ist es notwendig, dass der Kreditgeber dieser Überschreibung zustimmt. Mit der Abwicklung des Verkaufs ist der Schuldner dann in diesem Moment schuldenfrei.

Wie kann eine Grundschuld eingetragen werden?

Um beim Kauf einer Immobilie eine Grundschuld eintragen lassen zu können, sind unterschiedliche Maßnahmen notwendig, die auch weitere Kosten zusätzlich zum Kaufpreis mit sich bringen. Daher sollten diese Kosten nie außer Acht gelassen und bei der Finanzierung mit kalkuliert werden.

Der Eintrag erfolgt vor der Auszahlung der Finanzierung in dritten Teil des Grundbuches. Diese Eintragung muss durch einen Notar vorgenommen werden und bezeichnet sich als Grundschuldbestellung. Für diese bürokratischen Abläufe sollten nicht nur die zusätzlichen Kosten beachtet werden, sondern auch die zeitlichen Faktoren, die hier zwischen der Beantragung und der Auszahlung der Gelder eine Rolle spielen können.

In der Regel verläuft die Eintragung der Grundschuld immer nach einem festen Muster, dass auf alle Formen des Immobilienkaufes anwendbar ist.

Die Bestellung der Grundschuld

Wenn es um diese Bestellung geht, dann wird den Kreditnehmern empfohlen, dass dieser Vorgang schnellstmöglich angekurbelt werden sollte. Denn erst, wenn die Eintragung abgeschlossen ist, kann der Kreditgeber die Gelder des Darlehens auszahlen.

Hierbei muss beachtet werden, dass mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages die Frist für die Zahlung des Kaufpreises beginnt. Daher ist es notwendig, dass die Bestellung direkt nach der Unterzeichnung vorgenommen wird. Sollte die Eintragung bis zur Fälligkeit des Kaufpreises noch nicht vorgenommen wurden sein, dann fallen zusätzliche Kosten in Form von Verzugszinsen an.

Die Eintragungen in das Grundbuch können erst dann erfolgen, wenn der Darlehensvertrag zwischen dem Kreditgeber und – nehmer bereits rechtskräftig unterzeichnet wurden ist. Ohne diesen Vorgang ist ein Abschluss der Eintragung nicht möglich.

Wenn dieser Vertrag vorliegt, kann ein Notar aufgesucht werden, der den Vorgang beglaubigt und die Eintragung vornimmt. In diesem Zusammenhang ist die Vorlage der folgenden Unterlagen zwingend notwendig:

  • Grundschuldbestellungsformular des Kreditgebers
  • Nachweis des Kaufvertrages
  • Alle Daten der Kreditnehmer

Die eigentliche Beurkundung der Grundschuld wird dann zu einem gesonderten Termin durchgeführt. Mit diesem Termin wird ein Formular an das Grundbuchamt übersendet, dass schlussendlich die Eintragung vornehmen kann. Für den Kreditgeber wird ein Auszug angefertigt, der die neuen Informationen enthält.

Wichtig ist, dass für diesen Ablauf mindestens sechs Wochen eingeplant werden. Mitunter kann es zu Verzögerungen kommen, was die Wahl des Zeitfensters leicht erweitert.

Wie hoch sind die Kosten, die anfallen können?

Für die Eintragung der Grundschuld müssen unterschiedliche Faktoren bedacht werden, die Kosten erforderlich machen, die über den Kaufpreis der Immobilie hinaus gehen.

Zunächst fallen die Kosten für den Notar an. Diese richten sich nach der Höhe der Grundschuld. Je 10.000€ Grundschuld kann hier mit einer Gebühr von 75€ gerechnet werden. Etwa zwei Prozent des Kaufpreises müssen für die Eintragung beim Grundbuchamt entrichtet werden.

Dabei sind diese Prozentsätze durchschnittlich zu betrachten. Je höher der Kaufpreis liegt, desto mehr passen sich die Prozentsätze nach unten an.

Höhe der Grundschuld = Höhe des Darlehens?

Viele Kreditnehmer wundern sich, dass ihre eingetragene Grundschuld höher liegt als das eigentliche Darlehen, dass sie aufgenommen haben. Dies hängt damit zusammen, dass die Kreditgeber sich immer absichern möchten und die Grundschuld um eine Pauschale aufstocken, die Kosten für Zahlungsausfälle und Vollstreckungsmaßnahmen direkt mitberechnet.

Wie wirkt sich das Eigenkapital auf die Grundschuld aus?

Je mehr Kapital die Kreditnehmer mit in die Finanzierung bringen, umso besser ist dies für die Bewilligung des Kredits und umso sicherer ist die Vergabe für die Bank. Kreditgeber dürfen nur etwa 60% des Darlehens in die Grundschuld schreiben lassen.

Sofern ein Kreditnehmer ohne Kapital einen Kredit aufnehmen will, entsteht so für die Bank ein Blankokredit von 40%. Dies erhöht die Unsicherheit des Kredits und dessen Rückzahlung.

Wie wird die Grundschuld vom Kreditgeber bei Nichteinhaltung der Vereinbarung eingefordert?

Durch die umfangreichen Rechte, die der Bank als Kreditgeber mit der Grundschuld an der Immobilie ermöglicht werden, kann eine Nichtbedienung des Kredits zu schnellen Maßnahmen der Vollstreckung führen.

Diese werden eingeleitet, wenn die Zahlungsvereinbarungen dauerhaft seitens des Kreditnehmers nicht mehr eingehalten werden können oder wollen. In diesem Zusammenhang obliegt es der Bank sich der Immobilie anzueignen und sie im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu liquidieren. So erhält die Bank die ausgeschriebene Grundschuld zurück und kann das Darlehen so bereinigen.

Problematisch kann dies nur werden, wenn nicht nur eine Grundschuld auf eine Immobilie eingetragen ist. Sofern es mehrere Berechtigte an der Immobilie gibt, ist der Rang entscheidend, an dem die jeweilige Instanz im Grundbuch aufgestellt ist. Diese Rangstelle richtet sich meistens nach dem Zeitpunkt der Eintragung. Wer zuerst im Grundbuch eingetragen wurde, hat auch mehr Möglichkeiten den Kredit zurückzuerhalten.

Dies kann im Falle einer Zwangsversteigerung vorkommen. Der Kreditgeber, der an erster Stelle steht, kann davon ausgehen, dass sein Darlehen vollständig beglichen wird. Weitere Gläubiger werden in exakter Reihenfolge mit den übrigen Zahlungen bedient. Sind die Gelder aufgebraucht, kann es passieren, dass einige Gläubiger kein Geld mehr erhalten.

Die Anzahl der Eintragungen im Grundbuch ist daher Grundlage für die Berechnung des Sicherheitswertes, über den die Bank einen Kredit ausgeben kann. Je mehr Grundschulden auf der Immobilie liegen, desto geringer wird das Darlehen für den Immobilienkauf ausfallen bzw. es werden weitere Sicherheit vom Kreditnehmer verlangt.

Was passiert, wenn das Darlehen zurückgezahlt wurde?

Der Käufer der Immobilie hat mit der vollständigen Begleichung des Darlehens ein Recht auf die Löschung des Grundbucheintrages. Dieser Antrag muss durch den Kreditgeber bewilligt werden, da so die Bestätigung erfolgt, dass keine weiteren Zahlungen ausstehen.

Für diesen Vorgang ist erneut eine notarielle Beglaubigung notwendig sowie die Zustimmung des Käufers. Der Notar übermittelt nach der Beglaubigung die Unterlagen an das Grundbuchamt, die eine Löschung vornehmen.

Für die Ausstellung der Bewilligung zur Löschung durch die Bank dürfen keine weiteren Kosten entstehen. Lediglich beim Notar und dem Grundbuchamt muss eine Zahlung geleistet werden.

Kurz und knapp – Sonderfälle bei der Grundschuld

Eheschließungen bedeuten nicht automatisch, dass der Ehegatte ins Grundbuch eingetragen werden muss. Dennoch ist eine nachträgliche Eintragung möglich, was die Grundschuld auf beide Partner verteilt.

Im Falle eine Scheidung muss mit dem Kreditgeber eine Einigung gefunden werden, sofern die Immobilie von beiden Eheleuten zusammen angeschafft wurde. War die Immobilie vor der Hochzeit in Besitz einer der beiden Parteien ergibt sich hieraus kein Unterschied.

Sollte keine Einigung erzielt werden, kann der Kreditgeber eine Versteigerung anordnen, sofern die Grundschuld besteht und Zahlungen ausstehend sind.

Im Falle des Todes des Grundschuldnehmers muss die Grundschuld an den Erben weitergegeben werden oder wird in der Erbengemeinschaft aufgeteilt. Sobald mehrere Erben in Frage kommen, bietet sich ein Verkauf der Immobilie an, um rechtliche Umstände auszuschließen.

Bauantrag Kosten

Der Traum vom Haus ist für viele Menschen einer der größten Wünsche und Vorhaben, um eine Familie zu gründen und im Alter abgesichert zu sein. Wer allerdings kein fertiges Haus kaufen, sondern lieber bauen möchte, der hat einige Auflagen zu beachten. Dabei ist ein Bauantrag zunächst die erste Hürde, die zukünftige Bauherren nehmen müssen. Denn ohne einen Bauantrag und einer daraus resultierende Baugenehmigung darf in Deutschland ein Haus nicht gebaut werden.

Wer es dennoch macht, muss ohne eine Baugenehmigung damit rechnen, dass das Gebäude auf behördliche Anordnung hin wieder abgerissen wird. Wie bei vielen anderen allen Anträgen fallen für einen Bauantrag auch Kosten an, die von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst werden. So ist unter anderem der Standort eines neuen Hauses von großer Bedeutung, da sich vor allem die Gebührensätze von Bundesland zu Bundesland stark unterscheiden.

Gleiches gilt auch für einzureichende Unterlagen, die stark variieren können. Je mehr Unterlagen bei einer Behörde eingereicht werden, umso höher fallen in der Regel die Kosten für einen Bauantrag aus. Worauf es bei einem Bauantrag noch ankommt, folgt in den kommenden Artikeln.

Bauvorlageberechtigung

Bei einer Bauvorlageberechtigung gibt es große und kleine Berechtigungsoptionen. Die Große Bauvorlagenberechtigung wird üblicherweise von Bauingenieuren oder Architekten beantragt, die ebenfalls Gebühren dafür einfordern. Dabei gilt die große Bauvorlageberechtigung für alle Formen eines Bauwerks. Für diese Beantragung müssen Architekten Mitglied in der Architektenkammer sein. Bauingenieure hingegen müssen wiederum in einer gesonderten Liste eingetragen sein, die wiederum dazu berechtigt, eine Bauvorlagenberechtigung zu beantragen. Eine kleine Bauvorlageberechtigung ist deutlich weniger umfangreich und kann aktuell nur in folgenden Bundesländern beantragt werden:

  • Bayern
  • Baden-Württemberg
  • Berlin
  • Bremen
  • Hamburg
  • Hessen
  • Niedersachsen
  • Schleswig-Holstein

Wer darf noch einen Bauantrag stellen?

Neben Architekten und Bauingenieuren können in wenigen Ausnahmefällen auch gesonderte Berufsgruppen einen Bauantrag stellen. Dazu gehören unter anderem

  • Innenarchitekten
  • Bautechniker
  • Maurermeister
  • Zimmerermeister
  • Betonbauermeister

Damit wiederum diese Art der Berufsgruppen überhaupt einen Bauantrag stellen kann, ist es wiederum erforderlich, dass gewisse Voraussetzungen erfüllt werden. Ein Bauantrag ist daher möglich, wenn das Gebäude über zwei Wohneinheiten sowie einer gesamten Gesamtwohnfläche von insgesamt 200 Quadratmetern verfügen. Ebenso können auch gewerbliche Gebäude von diesen Berufsgruppen beantragt werden.

Allerdings darf die Wandhöhe nur bei maximal drei Metern liegen, das Gebäude nur ein Geschoss aufweisen sowie die Geschossfläche insgesamt 200 Quadratmeter nicht überschreiten. Weiterhin können diese Berufsgruppen einen Bauantrag für ein landwirtschaftliches Betriebsgelände von 200 Quadratmetern in einem Erdgeschoss stellen. Ebenso gilt dieses für den Bau von Garagen mit einer Nutzfläche von 200 Quadratmetern.

Welche Unterlagen müssen für einen Bauantrag eingereicht werden?
Unabhängig von dem jeweiligen Bundesland, müssen folgende Unterlagen für einen Bauantrag grundsätzlich eingereicht werden:

Bauantrag mit einem statistischen Erhebungsbogen


Gewisse Länder stellen ein ganz spezielles Formular zur Verfügung, das wiederum nur ausgefüllt werden muss. Allerdings können gewisse Zustimmungserklärungen von Nachbarn notwendig sein.

Bauzeichnungen


Die von einem Architekten angefertigten Bauzeichnungen mit einem Maßstab von 1:1.000 müssen auch mit vorgelegt werden.

Lageplan


In der Regel wird ebenfalls ein Lageplan für das Katasteramt gefordert. Diese Flurkarte muss dann ebenfalls in einem Maßstab von 1:1.000 eingereicht werden. Dabei stellen öffentlich bestellte Vermessungsingenieure, Sachverständige für das Vermessungswesen und die Katasterämter diese notwendigen Unterlagen zur Verfügung. Daher werden meistens zwei Dokumente plus sowie ein beglaubigter Lageplan benötigt.

Baubeschreibungen


Ebenso werden sehr häufig Baubeschreibungen für den wichtigen Bauantrag benötigt. Diese sollten den Hausbau in all seinen Einzelheiten exakt beschreiben. Ebenfalls sind auch Ausstattung sowie genutzte Baumaterialien darin zu finden.

Kosten- und Flächenberechnungen


Wohnfläche sowie die Gesamtkosten des Hausbaus sind entsprechend zu ermitteln.

Technische Nachweise


Zusätzlich werden technische Bescheinigungen in Bezug auf Schall- und Wärmeschutz und einem weiteren Standardsicherheitsnachweis über die entsprechende Statik verlangt.

Entwässerungsplan


Weiterhin wird zusätzlich ein entsprechender Entwässerungsplan eingefordert, mit dem die Abwasserbeseitigung in einer Zeichnung dargestellt wird.

Beschreibung, falls ein Betrieb entstehen soll


Diese Art der Beschreibung ist nur bei der Nutzung eines gewerblichen Gebäudes von wichtiger Bedeutung. Hierbei muss die Betriebsplanung im Detail beschrieben werden. So müssen neben der Tätigkeit eines geplanten Unternehmens auch entsprechende Angaben zu gewissen Betriebsabläufen sowie die Anzahl der Mitarbeiter eingereicht werden.

Mit welchen Kosten ist bei einem Bauantrag zu rechnen?


Für einen Bauantrag lassen dich die Kosten in unterschiedliche Positionen unterteilen. Abhängig davon, welche Unterlagen am Ende gefordert werden oder diese von einem Architekten angefertigt werden müssen, kommen zusätzlich noch die Kosten für den Architekt hinzu. Dazu addieren sich noch die Gebühren der zuständigen Baubehörde. So kann man als Bauherr mit knapp zehn Prozent der kompletten Bausumme für den gesamten Bauantrag rechnen.

Ebenso richten sich die Kosten von der zuständigen Baubehörde ebenfalls nach Hausbaukosten. Dieser werden entsprechend nach folgender Formel genau berechnet:
Bauwert ist gleich der Bauwert in Euro/m³ mal dem umbauten Raum in m³. Die Kosten errechnen sich durch den Bauwert mal 0,5 Prozent.
Als Richtwert für die weiteren Gebühren eines Bauantrags kann man etwa von 0,5 Prozent ausgehen, die der Bausumme entspricht. Wer versucht, diese Summe niedrig zu halten, muss dennoch davon ausgehen, dass Behörden in der Regel eine Mindestgebühr von knapp 100 bis 200 Euro berechnen. Auch wenn eine Bausumme wesentlich niedriger ausfällt.

Zudem ist es wichtig, dass die Kosten für einen Bauantrag immer für die Überprüfung anfallen. Sollte zum Beispiel ein Fehler im Bauantrag vorhanden sein und dieser somit abgelehnt werden, fallen diese Gebühren nochmals an. So können angehende Bauherren also nur sparen, wenn diese in dem Fall eine kleine Bauvorlageberechtigung im Vorhinein einreichen. Diese Variante ein wenig günstiger als ein finaler Bauantrag.

Wie kann man bei einem Bauantrag sparen?


Bei einem Bauantrag sind Einsparmöglichkeiten meistens stark eingeschränkt, da diese Anträge von fachlich versierten und erfahrenen Personen oder auch Berufsgruppen erstellt werden. Und auch diese müssen für den Auswand entlohnt werden. Daher ergeben sich Einsparmöglichkeiten nur in zwei Optionen:

  • Sämtliche Unterlagen im Vorfeld pünktlich und korrekt einreichen
  • Bei fehlerhaften Unterlagen kann es unter Umständen auch zu einer Ablehnung des Bauantrags kommen, so dass ein neuer Antrag auch weitere Kosten verursacht
  • Am besten mit den Architekten vorab ein Pauschalangebot vereinbaren, um so viele Kosten wie möglich zu sparen

Eine weitere Option, den Bauantrag eventuell auch selbst zu erstellen, wird auch hin und wieder als zusätzliche Einsparmaßnahme empfohlen. Jedoch ist wiederum in der Praxis die Umsetzung der umfangreichen und komplexen Unterlagen kaum eine Realisierung machbar.

Aus welchen Berechnungen besteht ein Bauantrag


Ein Bauantrag besteht grundsätzlich aus unterschiedlichen Berechnungen. Diese umfassen Berechnungen zu entsprechend bebauten Grundstücksflächen und zu umbauten Räumen, der Grundflächenzahl und der Geschossflächenanzahl. Außerdem wird die Wohn- und Nutzfläche eines Gebäudes berechnet. Weiterhin sind Kostenrechnungen für den finanziellen Gesamtaufwand und den Rohbau enthalten. Bei der Beantragung von Neubauten ist wiederum eine kubische Berechnung erforderlich. In diesem Fall wird ein Brutto-Rauminhalt pro Kubikmeter berechnet.

Dieser wird anschließend mit entsprechenden Anrechnungswerten multipliziert, um am Ende die Gebühren für einen Bauantrag zu berechnen. In der Regel wird für Wohngebäude ein Anrechnungswert von etwa 120 Euro/m³ zunächst angesetzt. Wie hoch letztlich der Anrechnungswert in der Tat ausfällt, hängt wiederum von der entsprechenden Baubehörde ab.

Technische Nachweise für die Sicherheit


Ebenso enthält der Bauantrag eine Reihe von entsprechenden technischen Nachweisen, die vor allem Sicherheit eines Gebäudes betreffen. Dazu gehören gewisse Angaben, wie zu der Standsicherheit, zum Schall- und Wärmeschutz und zum Brandschutz.

Standsicherheitsnachweis


In der Regel muss dem Bauantrag ein Standsicherheitsnachweis beigefügt werden. Dieser Nachweis ist sehr wichtig, um die entsprechende Tragfähigkeit von Wänden und Decken sicherzustellen. Dieser Nachweis muss ausschließlich von einem Sachverständigen oder Bauingenieur erstellt werden.


So werden diese Nachweise in Deutschland meistens über DIN-Normen reglementiert. Jedoch hängt es von der Art des Gebäudes ab, welcher Standsicherheitsnachweis gefordert wird. Die Nachweise werden wiederum in verschiedene Klassen eingeteilt. Die exakte Einteilung kann innerhalb der Bundesländer variieren, wo wiederum die Gebäudeklassen in der entsprechenden Bauordnung beschrieben sind. Grundsätzlich gibt es in allen Bundesländern und auch in der Musterbauordnung insgesamt fünf Gebäudeklassen.


Bei Einfamilienhäusern müssen in der Regel Gebäude oder Garagen mit maximal zwei Wohneinheiten keine gesonderten Standsicherheitsnachweise eingereicht werden. Dennoch muss im Bauantrag die Statik des Gebäudes nachgewiesen werden. Wiederum ist bei Halle und Mehrfamilienhäusern ein Standsicherheitsnachweis unbedingt erforderlich. Für gesonderte Bauten wie zum Beispiel Verkaufsstätten und Schulen, die von vielen Menschen genutzt werden, gelten wiederum sehr hohe Anforderungen, was die Standsicherheit betrifft.

Brandschutz


Für jedes Bauvorhaben muss im Bauantrag ein entsprechender Nachweis für das Vorbeugen des Brandschutzes erbracht werden. So können auch je nach Bauordnung gewisse Brandschutznachweise für die Gebäudeklassen von eins bis drei gefordert werden. Allerdings wird in der Regel der Brandschutznachweis nur bei entsprechenden Bauten mit der Gebäudeklasse fünf und Sonderbauten geprüft. Diese Prüfung erfolgt meistens durch Prüfingenieure oder eine Bauaufsicht. Wiederum kann die Erstellung selbst meistens auch durch den Verfasser eines Bauantrags in Eigenregie erfolgen.


Welche besonderen Erfordernisse ein Gebäude in Beug auf beim Brandschutz erfüllen muss, erfährt man bei der Feuerwehr oder von der Baubehörde. Zusätzlich kann man auch entsprechende Hinweise Ebenso gibt die Landesbauordnung zum dem entsprechenden Brandschutz bekommen.

Wärme- und Schallschutz


Beim Wärme- und Schallschutz muss ebenfalls nachgewiesen werden, dass das geplante Bauvorhaben alle Anforderungen einer sogenannten Energieeinsparverordnung auch das Gesetz für eine Förderung Erneuerbarer Energien im Bereich der Wärme erfüllt. Ein entsprechender Nachweis über den Wärme- und Schallschutz kann in der Regel von einem Sachverständigen entsprechend erstellt werden. Daher erfolgt keine wiederholte Prüfung eines Nachweises, da dieser wiederum meistens von einem geprüften Sachverständigen selbst erstellt wird.

Entwässerungsplan


Ebenso muss bei jedem Bauantrag auch ein entsprechender Entwässerungsplan enthalten sein, der mit dem Antrag gemeinsam eingereicht wird. Dabei wird im Grundstücksentwässerungsplan aufgeführt, wie Regenwasser und Abwasser vom Grundstück aus weggeleitet werden. Dieser Plan wird in der Regel von einem verantwortlichen Bauplaner erstellt.


Weiterhein enthält der Plan folgende Angaben:

  • Die Lage des Grundstücks
  • Die Flurstücknummer des Grundstücks sowie der unmittelbaren Nachbargrundstücke
  • Alle Informationen über ein mögliches vorliegendes Gefälle
  • Der gesamte Leitungsquerschnitte
  • Entsprechende Angaben zur Lage von Hydranten sowie Klär- und Sickeranlagen und Leitungen

Flurstück


Als Flurstück bezeichnet man ein amtlich vermessenes sowie auch im Katasteramt entsprechend eingetragenes Grundstück.

Welche Bestandteile sind im Bauantrag noch vorhanden?
Ebenso können mit einem Bauantrag noch weitere Unterlagen entsprechend angefordert werden. Dazu zählen unter anderem:

  • Die Abstandsflächenübernahme
  • Die Baumbestandserklärungen
  • Ein Freiflächengestaltungsplan
  • Ein entsprechender Erhebungsbogen für Bauabgang

Welche Unterlagen sind für einen Bauantrag verpflichtend?

  • Das Antragsformular
  • Der Lageplan
  • Die Bauzeichnungen
  • Die Baubeschreibung
  • Wichtige Angaben zur Entwässerung

Welchen Umfang und welche Größe weitere Bauvorlagen haben, hängt immer wieder von der entsprechenden Baubehörde sowie auch Bauprojekt ab. Fehlen grundsätzlich Unterlagen, kann ein Bauantrag auch abgelehnt werden. In einigen Fällen ist das nachträgliche Einreichen von weiteren Dokumenten meistens einer festen Frist von 14 Tagen durchaus möglich.

Dennoch sollte sich keineswegs darauf verlassen werden. Hierbei ist es auf jeden Fall besser, im Vorfeld zu prüfen, ob in der Tat auch alle notwendigen Dokumente vorhanden sind, die in der Tat auch benötigt werden.

Welche Punkte gibt es noch zu beachten?


Die Frage bezieht sich vor allem auf nicht eindeutige und genehmigungspflichtige Bauten. Selbst wenn man ein genehmigungsfreies Gebäude plant, sollte man stets einen Bauantrag einreichen. Es wird dann durch eine Behörde geprüft, ob in der Tat keine Baugenehmigung zwingend erforderlich ist. Zum Beispiel gehört ein Carport eher zum strittigen Fall. So ist ein Carport in einigen Bundesländern genehmigungsfrei, und in anderen Bundesländern nur mit einer Baugenehmigung zulässig.

Alternativ kann es auch von der Größe eines Carports abhängen.
Genauso ist auch die Frage einer Baugenehmigungspflicht bei der Überdachung einer Terrasse nicht eindeutig zu klären. Denn hierbei hängt es von den jeweiligen Bundesländern und auch der Größe der Überdachung letztlich ab.

Das Gleiche ist auch für gewisse Anbauten, wie zum Beispiel einen Balkon, gültig. Nicht genehmigungspflichtig sind daher sehr kleine Modernisierungen, wie beispielsweise neue Heizkörper oder neue Fenster sowie auch für Schönheitsreparaturen in und am Haus.

Die wichtigsten Informationen für einen Bauantrag nochmals kurz zusammengefasst:

  • Kosten und Gebühren:
  • Die gesamten Gebühren für einen Bauantrag sind in keiner Weise einheitlich und können daher auch nicht pauschal mit einer Summengröße beantwortet werden. Hierbei hängt es letztlich von den Gesamtkosten und eben nicht ausschließlich von der Gebäudegröße ab, sondern zusätzlich auch von der entsprechenden Zahl der erforderlichen Prüfungen.
  • Die Abstände zu dem Nachbarn: Gerade bei Bauanträgen spielt der Abstand zu dem Nachbargrundstück eine sehr wichtige Rolle. Je nachdem, welcher Abstand am Ende auch erforderlich ist, wird in einer gültigen sowie amtlichen Bauordnung aufgeführt. So werden diese Abstände in der Regel über eine entsprechende Außenwandhöhe angegeben.
  • Denkmalschutz: Bestimmte Anforderungen können im Rahmen eines Bauantrags auch an das Denkmalschutz entsprechend gestellt werden.

Abschreibung für ein Gebäude

Wird ein Gebäude zur Erzielung von Einkünften genutzt, so können die Anschaffungskosten beziehungsweise die Kosten für die Herstellung abgechrieben werden , um Steuern einzusparen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Gebäudebesitzer einer gewerblichen, freiberuflichen oder nichtselbstständigen Tätigkeit beziehungsweise Verpachtung und Vermietung nachgeht. Allerdings beschränken sich die Abschreibungen nur auf das Gebäude, Teile des Gebäudes oder Eigentumswohnungen.

Im Allgemeinen sind wirtschaftliche oder bürgerlich-rechtliche Eigentümer absetzungsberechtigt. Das sind regelmäßig die Personen, welche die Anschaffungskosten oder die Herstellungskosten getragen haben und den Tatbestand der Einkünfte-Erzielungsabsicht erfüllen.

Wobei es sich bei Gebäudeabschreibungen genau handelt

Mit Gebäudeabschreibungen wird Besitzern von Immobilien die Möglichkeit eingeräumt, die Anschaffungskosten und/oder die Herstellungskosten der Immobilie über die Steuererklärung geltend machen zu können. Um das Gebäude steuerlich abschreiben zu können, kann es sich sowohl im privaten Vermögen als auch im Betriebsvermögen befinden.

Eine solche Gebäudeabschreibung wird auch als Abschreibung für Abnutzung (kurz AfA) bezeichnet und ist im Einkommensteuergesetz in Paragraph sieben gesetzlich-rechtlich festgelegt. Eine Absetzung von einer Immobilie ist nur dann möglich, wenn es sich
um ein Gebäude handelt, das betrieblich genutzt wird oder es sich um eine vermietete Immobilie handelt.

Das deutsche Steuerrecht kann in diesen Fällen angewandt werden, da der Gesetzgeber davon ausgeht, dass sogenannte Wirtschaftsgüter durch Abnutzung im Laufe der Zeit an Wert verlieren. Durch die Abschreibung für Abnutzung wird den Steuerzahlern die Möglichkeit gegeben, den Verfall des Wertes einer Immobilie durch Steuererleichterungen teilweise wieder ausgleichen zu können.

Abschreibungssatz richtet sich nach der Nutzung der Immobilie

Die Abschreibung kann dann vorgenommen werden, wurde eine Immobilie angeschafft, um diese zu vermieten oder in gewerblicher Hinsicht zu nutzen. Der Abschreibungssatz richtet sich dabei immer nach der jeweiligen Art der Nutzung. Das liegt daran, dass das das Gebäude dann entweder zum Privatvermögen oder zum Betriebsvermögen der Steuerpflichtigen gezählt wird. Abschreibungen von Gebäuden können steuerlich auch dann geltend gemacht werden, im Falle das der Gebäudepreis steigt.

Es existieren zwei unterschiedliche Formen der Abschreibung, wobei zwischen der linearen Abschreibung und der degressiven Abschreibung unterschieden wird.

Lineare Abschreibung

Laut Paragraph 7, Abschnitt 4 EStG wird die lineare Abschreibung so definiert, dass sie für alle Immobilien steuerlich geltend gemacht werden kann, die entweder gewerblich genutzt oder vermietet werden. Hat eine Person ein Gebäude gekauft, das vor dem 31. Dezember des Jahres 1924 gebaut wurde, so hat diese Person die Möglichkeit, die Anschaffungskosten der Immobilie über einen Zeitraum von 40 Jahren pro Jahr zu 2,5 Prozent steuerlich absetzen zu können.

Alle Immobilien, die zu einem späteren Zeitpunkt erbaut wurden und die zum Zweck einer gewerblichen Nutzung oder Vermietung angeschafft werden, lassen sich über einen Zeitraum von 50 Jahren zu 2 Prozent der Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Die lineare Abschreibung kann sowohl für im Inland als auch für im Ausland erworbene Gebäude angewendet werden. In dem Jahr, in welchem die Immobilie erworben wurde, wird die Höhe der Abschreibung anteilig berechnet.

Degressive Abschreibung

Die degressive Abschreibung nach Paragraph 7, Abschnitt 5 EStG bot Immobilienkäufern oder Bauherren die Möglichkeit, das Gebäude in den ersten Jahren mit besonders hohen Sätzen steuerlich geltend machen zu können. Dabei waren in den ersten acht Jahren bis zu acht Prozent Abschreibung pro Jahr auf die Anschaffungskosten möglich. Heutzutage können Gebäude aber nur in dem Fall noch degressiv abgeschrieben werden, dass sie vor dem 1. Januar des Jahres 2006 erworben wurden oder aber der Bauantrag bis zu diesem Datum gestellt wurde.

Spezielle Varianten der Gebäudeabschreibung

Nach Paragraph 7b EStG besteht die Möglichkeit, auch Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser steuerlich abzuschreiben. Dies gilt für alle solche Immobilien, die vor dem 1. Januar des Jahres 1987 in den alten Bundesländern angeschafft wurden. Darüber hinaus mussten die Gebäude in den ersten acht Jahren mit fünf Prozent abgeschrieben worden sein. Nach Paragraph 7b EStG ist der Restwert der Immobilie in diesem Fall über einen Zeitraum von 40 Jahren mit 2,5 Prozent pro Jahr abzuschreiben.

AfA nach Paragraph 14 Berlin-Förderungsgesetz

Eine weitere Variante der Abschreibung bestand im sogenannten Berlin-Förderungsgesetz. Dieses galt für Gebäude in Berlin. Käufer von Gebäuden im ehemaligen Westteil der Stadt hatten die Möglichkeit, ihre Immobilie, die aus mehr als zwei Wohnungen bestand oder die zu zwei Dritteln für Wohnzwecke genutzt wurde im ersten und zweiten Jahr nach dem Kauf oder der Fertigstellung mit 14 Prozent steuerlich abzuschreiben.

In den folgenden zehn Jahren lag die Höhe der Abschreibung bei vier Prozent der Anschaffungskosten. Nach diesem Zeitraum gilt der Satz von 3,5 Prozent des Restwertes als Abschreibung.

AfA nach Paragraph 7h und 7i EStG

Nach Paragraph 7h EStG können Immobilien, die sich in Sanierungsgebieten befinden, mit bis zu zehn Prozent im Jahr abgeschrieben werden. Selbiges gilt für Gebäude, die denkmalgeschützt sind. Die Abschreibung dieser Immobilien ist in Paragraph 7i EStG festgelegt.

Grundlage der Bemessung der Gebäudeabschreibung

Um die Höhe der Abschreibung und somit auch die Grundlage der Bemessung für die Abschreibung für die Abnutzung zu berechnen, werden die Anschaffungskosten und die Herstellungskosten eines Gebäudes herangezogen.

Die Anschaffungskosten bestehen dabei nicht nur aus dem Kaufpreis für die Immobilie, sondern auch aus allen weiteren Kosten, die mit dem Immobilienkauf in Zusammenhang stehen. Zu diesen zählen mitunter die Provision für den Makler, die Gebühren, die für den Notar anfallen sowie die anfallende Grunderwerbsteuer.

Anlage 5 der Steuererklärung

Jedes Jahr kann ein bestimmter Prozentsatz vom Anschaffungswert von der Steuer abgesetzt werden. Die Abschreibungen werden in der Einkommensteuererklärung zu den Werbekosten gezählt und in der Anlage 5 der Steuererklärung aufgeführt. Die Immobilienabschreibung kann in der Bilanz in der Hilfskosten-Stelle Gebäude erfasst werden, da sie einen Teil der Immobilienkosten umfasst.

Unterschiedliche Nutzung von Immobilien

Prinzipiell lassen sich alle Immobilien von der Steuer absetzen. Jedoch können entsprechend der jeweiligen Nutzung des Gebäudes unterschiedliche Richtlinien im Einkommensteuerrecht zum Tragen kommen. Je nachdem, für welchen Zweck die Immobilie genutzt wird, kann der Abschreibungssatz entweder erhöht oder aber auch reduziert werden. Dabei sind folgende Nutzungszwecke steuerrechtlich festgelegt:

  • Die Vermietung zu fremden Wohnzwecken
  • Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
  • Die Nutzung zu eigenen Betriebszwecken
  • Die Vermietung für fremde Betriebszwecke

Wird eine Immobilie sowohl zu eigenen Wohnzwecken als auch zur Vermietung genutzt, gilt es, dies innerhalb der Immobilienabschreibung zu berücksichtigen. In solchen Fällen werden die Kosten für die Anschaffung und die der Herstellung auf die unterschiedlichen Gebäudeflächen verteilt, da Immobilien, die zu privaten Zwecken genutzt werden grundsätzlich nicht abgeschrieben werden können.

Eine Aufteilung muss auch in dem Fall erfolgen, dass ein Gebäude zu einem Teil gewerblich genutzt wird und zu einem Teil zu fremden Wohnzwecken vermietet wird. Das Gebäude wird dann anteilig in Bezug auf die genutzte Fläche entweder zum Betriebsvermögen oder zum Privatvermögen gerechnet.

Informationen zu Abschreibungen hinsichtlich des Grundstücks

Zwar wird der Preis für das Grundstück auf dem sich das Gebäude befindet nicht explizit in die Gebäudeabschreibung mit eingerechnet, doch kommt diesem eine indirekte Rolle zu Teil. Um den Wert der Immobilie aus dem gesamten Kaufpreis auszumachen, wird der Wert von Immobilie und Grundstück ins Verhältnis gesetzt, um auf diese Weise die Nebenkosten der Anschaffung zu ermitteln.

Wurde im Kaufvertrag also der Wert des Gebäudes nicht vom Grundstück, auf dem es sich befindet, getrennt, muss eine Aufteilung für die Abschreibung vorgenommen werden. Der Grundstückswert kann dabei mit Hilfe von sogenannten Bodenrichtwert-Karten ermittelt werden. Die Informationen zu den jeweiligen Bodenrichtwerten erhalten Immobilienbesitzer von den Bewertungsstellen der Finanzämter.

Abschreibungen und die Herstellungskosten

Über die AfA lassen sich die Herstellungskosten für eine Immobilie von der Steuer abschreiben. Dazu zählen alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um ein Gebäude bewohnbar zu machen. Das können beispielsweise Arbeiten sein, die nötig sind, um einen Keller auszubauen oder um neue Mauern hochzuziehen. Auch kann zum Beispiel die Innenausstattung mit neuen Türen oder Fenstern über die Herstellungskosten in die Abschreibung mit eingerechnet werden.

Die anschaffungsnahen Herstellungskosten

Nach Paragraph 6, Abschnitt 1, Nummer 1a EStG besteht auch die Möglichkeit, die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten abzuschreiben. Hierbei handelt es sich um Arbeiten, die für die Instandhaltung der Immobilie anfallen oder Renovierungsarbeiten, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf der Immobilie vorgenommen werden.

Die Finanzämter rechnen die Kosten für all diese Arbeiten innerhalb dieses Zeitraums an. Doch Gebäudebesitzer sollten hier aufpassen, um die Renovierungskosten durch die Abschreibung steuerlich nicht anderweitig geltend machen zu können. Solange diese Kosten 15 Prozent des Anschaffungspreises nicht überschreiten, besteht die Möglichkeit, sie in der Steuererklärung direkt mit den Mieteinnahmen, als sogenannter Erhaltungsaufwand, zu verrechnen.

Im Falle von Renovierungsarbeiten in einem größerem Umfang, die in den ersten drei Jahren nach dem Kauf nicht notwendig sind, sollten Immobilienbesitzer aus diesem Grund besser etwas warten, um dann zu einem späteren Zeitpunkt größere Steuervorteile genießen zu können.

Informationen zu linearen Abschreibungen im Überblick

In Bezug auf lineare Abschreibungen können Immobilien über einen Zeitraum von 50 Jahren zu jährlich gleichen Prozentsätzen steuerlich abgesetzt werden, wobei folgende Regelungen gelten:

Immobilien, die zum Betriebsvermögen zählen und die nach dem 31. März des Jahres 1985 gebaut wurden können pro Jahr mit drei Prozent von der Steuer abgeschrieben werden.


Immobilien, die für die Vermietung genutzt werden und die nach dem 31. Dezember des Jahres 1924 erbaut wurden können jährlich mit zwei Prozent von der Steuer abgeschrieben werden.


Immobilien die zum Vermieten genutzt werden und die vor dem 31.Dezember des Jahres 1924 gebaut wurden, können im Jahr mit 2,5 Prozent steuerlich abgeschrieben werden.


Ausnahmen bestehen bei Immobilien, die nach dem genannten Berlin-Förderungsgesetz steuerlich geltend gemacht werden oder solche, die vom Betriebsvermögen in Privatvermögen überführt werden.

Anwendung der degressiven Abschreibungen auf einen Blick

Die degressive Abschreibung kann nur dann angewendet werden, wenn es sich um selbst hergestellte Immobilien oder oder um Gebäude, die im Jahr ihrer Fertigstellung gekauft wurden, handelt, vorausgesetzt der Bauantrag für die Immobilie wurde vor den festgelegten Daten gestellt. Die degressive Abschreibung lässt sich auch auf Grundbesitz anwenden, der sich im EU- und EWR-Raum befindet.

Von degressiver Abschreibung zu linearer Abschreibung wechseln

Immobilienbesitzern wird die Möglichkeit eingeräumt, die Methode der Abschreibung ein Mal zu wechseln. Um einen Wechsel von der degressiven in die lineare Abschreibung vorzunehmen muss die Immobilie vom Betriebsvermögen in das Privatvermögen oder auch umgekehrt überführt werden.

In den meisten Fällen wird ein solcher Wechsel dann vorgenommen, ist das Gebäude nach dem Ablauf der Nutzungsdauer komplett abgeschrieben. Dabei ist der ideale Zeitpunkt für einen Wechsel der Abschreibungsart dann gekommen, sobald die Werte der lineareren und der degressiven Abschreibung gleich hoch sind und der Prozentsatz der degressiven Abschreibung unter den der linearen Abschreibung gesunken ist.

In dem Fall, dass der Kauf der Immobilie oder der Bauantrag nach dem 1. Januar des Jahres 2006 abgeschlossen oder gestellt wurde, ist nur noch die lineare Abschreibung möglich und ein Wechsel somit ausgeschlossen.

Professionelle Beratung – von Abschreibungen profitieren

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Abschreibung dann vorgenommen werden muss, sobald die Immobilie angeschafft oder fertiggestellt wurde. In Bezug auf die Höhe des Satzes der Abschreibung gilt zu unterscheiden, ob die Immobilie zum Betriebsvermögen oder zum Privatvermögen zählt und ob sie gewerblich genutzt wird oder zu Wohnzwecken dient.

Hausbesitzer haben die Möglichkeit, fachkundige Hilfe einzuholen und sich professionell beraten zu lassen, wenn es darum geht, die Immobilie steuerlich abzuschreiben. Dies hat den Vorteil, dass die günstigsten Konditionen ermittelt werden und Immobilienbesitzer den steuerlich größtmöglichen Profit genießen.

Baunebenkosten sparen

Beschäftigt man sich zum ersten Mal mit dem Thema Hausbau und macht sich über die damit verbunden Kosten Gedanken, so werden in vielen Fällen nur die Anschaffungskosten für Grund und Boden sowie die die Kosten für den Bau der Immobilien selbst miteinberechnet.

Hier unterläuft vielen jedoch ein beachtlicher Denkfehler, denn es gibt auch zahlreiche Baunebenkosten, die bei der Finanzierung des neuen Eigenheims berücksichtigt werden müssen, um keine böse Überraschung zu erleben.

Doch worin besteht genau bestehen diese Baunebenkosten, wie hoch fallen sie ungefähr aus und was kann man tun, um mit den ein oder anderen Trick bares Geld zu sparen?

Die Baunebenkosten im Überblick

Der Bau eines Eigenheims bedeutet für die meisten Menschen die Erfüllung eines lang gehegten Traumes, auf den sie meist viele Jahre hin gespart haben. Bei der Finanzierung und Planung dieses Lebensraums ist es jedoch wichtig auch die Nebenkosten zu berücksichtigen, die beim Bau einer solchen Immobilie entstehen, denn diese dürfen keinesfalls unterschätzt werden.

Als Richtwert gilt, dass sich die Baunebenkosten auf ca. 15% bis 20 % der Gesamtkosten beim Hausbau belaufen und somit einen großen finanziellen Faktor darstellen. Bei einem Kaufpreis von bis zu € 300.000 können die Baunebenkosten somit sage und schreibe € 60.000 betragen. Dieser Kostenfaktor sollte daher bereits vor dem Baubeginn klar sein.


Tatsächlich fallen bereits Nebenkosten an, bevor es mit dem eigentlichen Bau losgeht. Je nachdem, für welche Art von Kredit bzw. Grunderwerb man sich entschlossen hat, müssen die Kosten für die Finanzierungsberatung und auch eine Maklergebühr bezahlt werden.

Weitere Baunebenkosten, die noch vor der eigentlichen Bauphase anfallen sind die Grunderwerbsteuer, der Anschluss an das Strom-bzw. Wassernetz, falls diese noch nicht vorhanden sind und natürlich durchzuführende Bodenarbeiten, um mit dem Bau der Immobilie beginnen zu können.

Zudem ist es mittlerweile üblich, das Bauprojekt selbst mithilfe verschiedener Versicherungen abzusichern und so dafür zu sorgen, dass zum Beispiel Wetterschäden nicht dazu führen, dass das Haus erst gar nicht gebaut wird.

Es sollten daher bereits von Anfang an ein ausreichend großes Kapital für die sogenannten Baunebenkosten miteingerechnet werden, um keine bösen Überraschungen zu erleben, die zu einer Gefährdung oder zumindest einer Verzögerung des Bauprojekts führen können.

Baunebenkosten, die während des Hausbaus entstehen

Bei einem Hausbau können mehr Nebenkosten anfallen, als man zunächst glauben würde, denn neben den Kosten beim Grundstückskauf selbst bzw. der Erschließung des Baugrundes sowie den Bauvorbereitungen kommen auch noch weitere Zusatzkosten während der Bauphase hinzu. Aber auch noch danach ist mit Nebenkosten aufgrund der Fertigstellung der Außenanlage oder um Bauarbeiten im Inneren, zu rechnen.

Ist in der Zeitung also von einer unglaublich günstigen Möglichkeit zu lesen, ein Haus zu bauen und diese ist zu schön um wahr zu sein, so ist die dies meist auch. In solchen Werbeanzeigen werden nämlich nahezu nie die Baunebenkosten mit einberechnet und liest man das Kleingedruckte, so fällt sehr schnell auf, dass das Haus doch nicht so günstig ist, wie es auf den ersten Blick vielleicht zu sein scheint.

Mit diesen Nebenkosten sollte beim Hausbau bzw. ebenfalls Hauskauf gerechnet werden

  • die Maklergebühr: Wurde das neues Zuhause bzw. das Grundstück, auf dem man zukünftig leben möchten mithilfe eines Maklers gefunden, so muss man diesem eine gewisse Gebühr zahlen. Diese beträgt im Regelfall zwischen vier und sieben Prozent des eigentlichen Kaufpreises.
  • Die Notarkosten: Damit der Kaufvertrag als offiziell bestätigt gilt, muss dieser von einem Notar gesetzlich beglaubigt werden und auch hierfür ist eine Gebühr zu entrichten, die gesetzlich festgelegt wurde.
  • Der Eintrag ins Grundbuch: Um als neuer Besitzer einer Immobilie oder eines Grundstücks anerkannt zu werden, verlangt jede Gemeinde oder auch die Stadt, in der man zukünftig wohnen wird, einen Eintrag ins Grundbuch und auch dieser ist mit Kosten verbunden.
  • Die Grunderwerbsteuer: Es spielt keine Rolle, ob ein Haus gekauft wird oder ob man dieses selbst baut, für das Grundstück muss immer eine sogenannte Grunderwerbsteuer bezahlt werden und diese liegt je nach Bundesland zwischen 4,5% und 6,5% des Grundstücksaufpreises.

Nebenkosten, die während der Bauvorbereitung zu zahlen sind

Wie bereits erwähnt, fallen auch in der Bauchvorbereitungsphase zahlreiche Nebenkosten an, die in den meisten Fällen mit Dienstleistungen während der Bauvorbereitungen in Zusammenhang stehen und die dafür sorgen, dass überhaupt mit dem Bau begonnen werden kann.

Ist das nicht der Fall und es liegt zum Beispiel keine gültige Baugenehmigung vor, so kann das im schlimmsten Falle zum Abriss des bereits begonnenen bzw. fertiggestellten Bauprojekts kommen und in vielen Fällen werden sehr hohe Strafzahlungen gefordert.

  • Baunebenkosten, die für die Erschließung des Grundstücks anfallen: Um zukünftig an die Kanalisation angeschlossen zu sein, über eine frische Wasserzufuhr zu verfügen und auch eine Strom-bzw. Gasnetzverbindung zu haben, müssen auch hierfür Kosten an die jeweiligen zuständigen Stellen fließen.
  • Die Entsorgung des Bodenaushubs: Bei manchen Grundstücken kann es passieren, dass bei den Aushubarbeiten nicht nur unbrauchbare Erde ausgehoben wird, sondern auch Giftstoffe Vorschein kommen, die fachmännisch entsorgt werden müssen. Auch hierbei können die Kosten in ungeahnte Höhen schießen, müssen aber dennoch vom Bauherrn getragen werden.
  • Kosten für den Abriss: Befindet sich auf dem erworbenen Grund noch eine Immobilie bzw. Reste von alten Bauten, so müssen diese ebenfalls entsorgt und dafür bezahlt werden.
  • Etwaige Baumfällarbeiten: Befindet sich auf dem Grundstück Bäume, die das Bauvorhaben gefährden, müssen diese von Profis gefällt werden. Solche Holzfällarbeiten sind natürlich ebenfalls mit einem großen Kostenfaktor verbunden und benötigen zudem die Genehmigung der zuständigen Behörde vor Ort.
  • Verpflichtende Vermessungsarbeiten und/Prüfungen der Statik: Ist das Grundstück noch nicht erschlossen, wird in vielen Fällen eine Vermessung notwendig sein und in manchen Gemeinden ist es zudem verpflichtend, dass der Bauherr einem Prüfstatiker beauftragt, um das zukünftige Bauprojekt abzusichern.

Baunebenkosten, die während der Bauphase anfallen

  • Die Bauzeitzinsen: Die meisten Menschen müssen ein Darlehen aufnehmen, um den Hausbau überhaupt finanzieren zu können. Sobald sie den Kredit aufgenommen haben, werden Zinsen fällig.
  • die Baubegleitung: In manchen Gemeinden ist es erforderlich, dass das Bauprojekt mithilfe eines Bausachverständigen abgesichert wird, der ebenfalls nach Stunden bezahlt wird.

Die Baunebenkosten nach Abschluss des Bauprojekts

Wurde das Bauprojekt endlich zum Abschluss gebracht, werden die meisten Menschen durchatmen und der Meinung sein, dass jetzt alles getan wurde, was getan werden musste. Das ist jedoch in vielen Fällen nicht ganz richtig, denn noch immer knnen Baunebenkosten auftreten, die ursprünglich nicht bei der Baufinanzierung berücksichtigt wurden.

  • Die Kosten für die Fertigstellung der Außenanlage: Vor allem die Gestaltung des Außenbereichs wie zum Beispiel der Terrasse oder auch die Anlegung eines Teiches bzw. eines Pools können weitere hohe Nebenkosten bei der Fertigstellung der eigenen vier Wände verursachen.
  • Der Innenausbau: Selbst wenn ein Haus schlüsselfertig übergeben wird, fallen vor allem anfangs meist dennoch einige Zusatzkosten für die Einrichtung bzw. die Fertigstellung des Eigenheims an.

Wie hoch diese ganzen Baunebenkosten genau ausfallen, hängt in den meisten Fällen vor allem auch davon ab, wie viele Extras sich der Hauseigentümer wünscht bzw. worauf er vielleicht noch einige Zeit verzichten kann.

Versicherungen, die vor dem Hausbau abgeschlossen werden sollten bzw. müssen

Damit sich das Projekt Traumhaus nicht zum Albtraum entwickelt, ist es empfehlenswert, sich mithilfe verschiedener Versicherungen abzusichern. Besonders drei Versicherungen gelten dabei als verpflichtend, wenn man sein eigenes Zuhause bauen möchte.

  • Die Bauleistungsversicherung: Diese Versicherung sorgt dafür, dass unvorhersehbare Schäden, die aufgrund von höherer Gewalt entstehen, das Bauprojekt nicht gefährden. Auch bei Vandalismus bzw. Konstruktionsfehler des Gebäudes, die zu einem größeren Schaden führen greift diese Versicherung und sorgt dafür, dass der Bauherr nicht selber für den Schaden aufkommen muss. Im Regelfall liegen die Kosten für eine solche Versicherung während der gesamten Bauphase je nach Anbieter zwischen €120 und € 300.
  • Die Feuerrohbau- bzw. Wohngebäudeversicherung: Wie sich hier am Namen erkennen greift die Feuerrohbauversicherung immer dann, wenn es aufgrund eines Brandes zu Schäden kommt und diese kann in den meisten Fällen ganz einfach nach Fertigstellung des Baus in eine Wohngebäudeversicherung umgewandelt werden.
  • Die Bauherren-Haftpflichtversicherung: Diese Versicherung sorgt dafür, dass der Bauherr auch dann eine Entschädigung erhält, wenn eine Personen, die am Hausbau beteiligt sind Schäden verursachen und stellt somit ebenfalls eine besonders wichtige Absicherung der.

Auf der Suche nach der richtigen Versicherung wird ein zukünftiger Bauherr sehr schnell feststellen, dass viele Anbieter ihren zukünftigen Kunden ein Gesamtpaket für die Zeit des Hausbaus anbieten. Entscheidet man sich für ein solches, so kann in den meisten Fällen sehr viel Geld gespart werden.

Bei besonders günstigen Angeboten ist jedoch Vorsicht geboten, denn es könnte sich ein Haken im Kleingedruckten befinden. Bevor man sich daher für den einen oder anderen Versicherungsanbieter entscheidet, ist es wichtig genau auf das Kleingedruckte zu achten und die verschiedenen Angebote genau miteinander zu vergleichen.

Die Baunebenkosten möglichst gering halten: mit diesen fünf Tipps gelingt´s

Dass der Bau einer Immobilie nicht gerade ein kleines finanzielles Projekt ist, ist den meisten Menschen sehr wohl bewusst. Dennoch summieren sich die Hausbaukosten meist im Laufe der Zeit immer mehr und vor allem die Baunebenkosten fallen ins Gewicht. Es gibt jedoch einige Tipps, mit welchen diese möglichst gering gehalten werden können.

Tipp 1: Soviel wie möglich in Eigenregie erledigen

Der wohl beste Tipp, um beim Bau eines Hauses Geld zu sparen ist es, möglichst viele Arbeiten, für die man nicht unbedingt einem Profi benötigt selbst zu erledigen und sich somit sehr viel Geld sparen zu können.

Bereits vor dem Kauf eines Grundstückes kann man damit beginnen, die Suche alleine durchzuführen und dabei nicht auf die Hilfe eines Maklers zurückzugreifen. Aber auch die Gestaltung des Gartens, der Bau eines Carports oder eine andere kleinere handwerkliche Tätigkeit kann von vielen Menschen selbst erledigt werden bzw. von Freunden, die über das nötige handwerkliche Geschick verfügen.

Andere Arbeiten wiederum müssen unbedingt von Profis ausgeführt werden, wie zum Beispiel der Anschluss an das Wasser bzw. Stromnetz. Hierbei sollte man keinesfalls versuchen, selbst Hand anzulegen und Geld zu sparen, da dies nicht nur sehr gefährlich, sondern auch strafbar ist.

Tipp 2: Im richtigen Moment auf Profis vertrauen

In manchen Fällen kann nur dann richtig gespart werden, wenn man sich die Hilfe eines Profis holt und sich auch auf dessen Meinung verlässt. Vor allem die Bauvorbereitungen können viel schneller abgeschlossen werden, wenn man zum Beispiel einen Baum für Profi fällen lässt oder die Aushubearbeiten von einem Baggerfahrer erledigen lässt.

Tipp 3: Preise vergleichen und noch mehr Geld sparen

Bevor man sich jedoch einen Profi ins Haus holt ist es durchaus sinnvoll, verschiedene Angebote einzuholen und diese miteinander zu vergleichen, um die günstigste Variante zu finden. Immer wieder gibt es Anbieter, die ihre Konkurrenten mithilfe von Sonderangeboten, bestimmten Aktionen oder auch anderen Anreizen in den Schatten stellen möchten und das kann man sich als Bauherr durchaus zu Nutze machen.

Tipp 4: Wer schneller zahlt, zahlt weniger

Wenn man Haus baut sollte immer daran denken, dass die Rechnungen früher oder später sowieso beglichen werden müssen. Bezahlt man sie jedoch sofort, so kann in vielen Fällen ein kleiner Rabatt ausgehandelt werden, da natürlich auch die Firmen nicht lange auf ihr Geld warten möchten.

In diesem Fall kann die offene Kommunikation mit Unternehmen durchaus sinnvoll sein und dazu führen, dass man durchaus bis zu mehreren € 1000, je nach Größe des Auftrags, sparen kann.

Tipp 5: Billiger ist nicht immer die bessere Wahl

Je nachdem, wie viel Zeit der Bauherr selbst auf der Baustelle verbringen möchte und die verschiedenen Arbeiten koordinieren will, kann es in manchen Fällen durchaus sinnvoll sein, sich lieber für eine Firma zu entscheiden, die ein Gesamtpaket anbietet und dafür alle Arbeiten erledigt.

Zwar kann man mit verschiedenen Firmen in vielen Fällen bares Geld sparen. Diese Kostenersparnis steht jedoch in den meisten Fällen in keinem Verhältnis zu dem Zeitaufwand, der dabei entsteht. So oder so sollte bei dem Versuch Baunebenkosten einzusparen immer der individuell am besten geeignete Weg gewählt werden.

Fazit Trotz Baunebenkosten zur Traumimmobilie

Möchte man sich endlich dem Traum vom eigenen Heim erfüllen und denkt man über die mögliche Finanzierung nach, so sollte man bereits von Anfang auch die Baunebenkosten im Blick haben, die auf einen zukommen werden. ist das nicht der Fall, folgt meist sehr schnell ein böses Erwachen und immer mehr Rechnungen scheinen auf einen zuzukommen.

Das muss jedoch nicht sein, denn plant man die Zusatzkosten bereits von Anfang an mit ca. 20 % mit ein und spart zusätzlich mit dem ein oder anderen Tipp noch etwas Geld, steht einem auf dem Weg zur Traumimmobilie nahezu nichts mehr im Wege.

Die Wohnbauprämie

Weshalb führt die Regierung die Wohnbauprämie ein?

Mit der Gründung der Bundesrepublik wurde auch die Soziale Marktwirtschaft eingeführt. Um dem Wohnraummangel nach dem Zweiten Weltkrieg zu begegnen, führte die Regierung die Förderung des selbst genutzten Hauses oder der Eigentumswohnung ein. Das erste Gesetz, das bei der Lösung dieser Probleme helfen sollte, trat am 22.03.1952 in Kraft.

1996 fand das Wohnungsbau-Prämiengesetz seine heutige Form. Es wird jeweils an die aktuelle politische Lage angepasst. Darüber hinaus gelten die AGBs der jeweils beauftragten Bausparkassen und
das Bausparkassengesetz.

Die Wohnbauprämie ist eine staatliche Subvention und stützt mit ihrer positiven Wirkung den privaten Haus- und Wohnungsbau in Deutschland. Sie ist in erster Linie für Ledige und Familien mit niedrigem Einkommen gedacht. Selbstständige und Freiberuflicher mit ähnlichen Einkommen partizipieren ebenfalls.

Sie dient der Verzinsung von Bausparbeträgen, mit deren Hilfe die Berechtigten ihre Eigenheime erwerben oder entsprechende werterhaltende oder werterhöhende Maßnahmen staatlich gefördert durchführen dürfen. Seit dem 1.1.2009 ist die Wohnbauprämie in den meisten Fällen zweckgebunden.

Außerdem wird sie durch die Arbeitnehmersparzulage ergänzt. Die vermögenswirksame Leistung fließt neben der staatlichen Wohnbauprämie in die Sparleistung ein.

Für welche Zwecke darf ein begünstigtes Bauspardarlehen verwendet werden?

Der Bausparvertrag ist in erster Linie für unbeschränkt steuerpflichtige Bürger und Zugewanderte gedacht, die ihre Immobilien kurz- und mittelfristig finanzieren wollen. Meistens verfügen sie nicht über das notwendige private Kapital. In diesem Rahmen können sie auch Anteile an Wohnungsbaugenossenschaften erwerben, von denen sie derzeit ihren Wohnraum mieten. Der Erwerb von Wohnrechten ist ebenfalls erlaubt.

Grundsätzlich geht es immer um den selbst genutzten Wohnraum. Hier räumt der Gesetzgeber dem Bausparer verschiedene Möglichkeiten ein, die aber seit 2009 zweckgebunden finanziert werden müssen. Der Bausparer kann entweder ein eigenes Haus bauen oder erwerben.


Er kann sich aber auch um eine Eigentumswohnung bemühen, die er selbst bewohnen will. In und an diesen Räumlichkeiten werden beispielsweise werterhöhende oder wertsteigernde Modernisierungen oder Renovierungen durchgeführt. Für diese Aufwendungen kann der Betreffende ebenfalls seinen Bausparvertrag zweckgebunden nutzen und die jährliche staatliche Prämie erhalten.

Vor den Zuteilungen verlangen die Banken aber Kostenvoranschläge oder Kostenpläne. Außerdem müssen später die Handwerkerrechnungen und Kaufbelege für Baumaterialien vorgelegt werden. Einige Bausparkassen machen die Auszahlungen der Bausparsummen auch von den jeweiligen Teilabschnitten der Bauen abhängig.

Wird die Bausparsumme hingegen nicht zweckgebunden eingesetzt, müssen die Prämien an die Bausparkasse und von dieser an das Finanzamt zurückgezahlt werden.

In den Vertragsbedingungen der Bausparkasse kann auch eine Absicherung durch ein Grundpfandrecht vorgesehen sein, das in das Grundbuch eingetragen wird. Bis zur endgültigen Tilgung ist es dem Eigentümer nicht mehr möglich, die Immobilie ohne Zustimmung der Bausparkasse zu verkaufen.

Die Wohnbauprämien gehören nach § 6 des WoPG nicht zu den steuerpflichtigen Einkünften und sind somit steuerfrei. Die für diese Prämien benötigten Mittel stellt der Bund gemäß § 7 den Bundesländern zur Verfügung. Ihre Verwaltung erfolgt über das Finanzamt sowie
die zuständigen Bundeskassen.

Mit dem Abschluss des Bausparvertrages wird der Bausparer ein Mitglied der Bauspargemeinschaft, die sich zum zielgerichteten Sparen verpflichtet hat. Dabei ist die Verzinsung absichtlich niedrig. Außerdem erhält er einen Rechtsanspruch auf ein zinssicheres Baudarlehen im Rahmen der Zuteilung.

Für welchen Personenkreis lohnt sich die Wohnbauprämie?

Das Wohnungsbau-Prämiengesetz oder WoPG gewährt bestimmten natürlichen Personen die staatliche Wohnbauprämie. Diese Gruppen werden auch im Einkommensteuergesetz definiert. Dazu zählen alle Menschen, die in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtig sind. Ferner müssen sie ihr sechzehntes Lebensjahr vollendet haben.

Alternativ kann es sich auch Vollwaisen handeln, deren Elternteile beide nicht mehr leben. Für sie gibt es keine Altersbeschränkungen.

Die gesetzliche Grundlage dazu steht in § 1 Abs 1 des WoPG sowie in § 1 Abs. 1 oder 2 des Einkommensteuergesetzes. Ergänzt wird diese Regelung durch § 1 Abs. 3 sowie Abs. 2 S. 1 Nr. 1 und 2 EStG.

Entscheidet ist auch die Einhaltung der Einkommensgrenze nach § 2a WoPG. Für Ledige liegt diese bei 25.600 Euro im Jahr. Das entspricht einem durchschnittlichen Bruttolohn oder Bruttogehalt von 2.133,33 Euro pro Monat. Bei verheirateten Ehepartnern verdoppelt sich dieser Betrag auf 51.200 Euro pro Jahr oder 4.266,66 Euro pro Monat.

Um als verheiratet eingestuft zu werden, muss eine Zusammenveranlagung nach § 26b des EStG beantragt und durch das Finanzamt bestätigt werden. Kann keine Einkommensteuererklärung für diesen Zeitraum vorgelegt werden, müssen beide Ehepartner nur zusammenleben und unbeschränkt einkommensteuerpflichtig sein. Auch Lebenspartner und Lebenspartnerschaften sind den Ehepartnern gleichgestellt, § 2 Abs. 8 EstG.


Das zugrunde liegende Kalenderjahr entspricht sowohl dem Spar- als auch dem Zeitraum der Einkommensteuererklärung. Auf dieses Weise sind die Zeiträume der Einkommensgrenze, der Einkommensteuer sowie des Sparjahres identisch.

Das Bruttoeinkommen wird jedoch auf der Basis des Einkommensteuergesetzes geprüft. Erst nach dieser stellt das Finanzamt die Berechtigung zur Gewährung der Prämie fest.
Dabei nimmt das Finanzamt bestimmte Abzüge vom ausgewiesenen Einkommen vor. Zu diesen gehören die abzugsfähigen Werbungskosten für Arbeitnehmer. Ferner werden die Sonderausgaben berücksichtigt. Auch die außerordentlichen Belastungen sowie die Freibeträge mindern das zu berücksichtigende Einkommen. Bei Selbstständigen und Freiberuflern kommen noch die Aufwendungen im Rahmen ihrer Tätigkeiten hinzu.

Wann entsteht der Anspruch auf die Wohnbauprämie?

Grundsätzlich muss der Bausparer mit seiner Bausparkasse einen Bausparvertrag abschließen. Der Anspruch auf die Prämie entsteht gemäß § 4 WoPG 1996 mit dem Ende des Kalenderjahres. Sie muss spätestens bis zum Ende des zweiten Jahres, das dem Sparjahr folgt, bei der Bausparkasse beantragt werden.

Im vorgeschriebenen Antrag hat der Bausparer einigen Angaben zu machen. Dazu gehören die jährlichen Aufwendungen, die er pro abgeschlossenen Vertrag geleistet hat. Außerdem bestätigt er, dass sein voraussichtliches Einkommen nach den Abzügen innerhalb der gesetzlichen Grenzen liegt.

Welche Voraussetzungen müssen die Bausparkassen erfüllen?

Die gewählte Bausparkasse muss immer ihren Sitz in einem Land der Europäischen Gemeinschaft haben. Alternativ reicht auch die Geschäftsleitung. Grundsätzlich muss ihr auch der Geschäftsbetrieb in der EU erlaubt sein.

Die Bausparkasse richtet ihren Geschäftsbetrieb dabei gezielt auf die Verwaltung und Koordinierung von Bausparverträgen aus.

Sie muss laut § 4a WoPG sowohl die Grundlage als auch die Höhe der Wohnbauprämie ermitteln, die sich im Rahmen des eingereichten Antrags ergeben. In ihrer Obhut liegt auch die Berücksichtigung aller Bausparverträge, die der betreffende Kunde eingereicht und abgeschlossen hat. Im Anschluss meldet die Bausparkasse die Prämienbeträge monatlich dem zuständigen Finanzamt und fordert die Beträge an. Sie erhält jedoch für ihre Leistungen vom Finanzamt keine Entschädigung. Außerdem haftet sie nur bei eigenem Verschulden.

Mit welchen Kosten muss der Bausparer rechnen?

Beim Abschluss des Bausparvertrages berechnet die Bausparkasse eine Abschlussgebühr. Diese kann beispielsweise ein Prozent der Bausparsumme betragen, über die der Vertrag abgeschlossen wird. Dazu kommt eine Jahresgebühr von ca. zwanzig Euro.

Weitere Gebühren können sich ergeben, wenn sich die Bausparsumme aufgrund des steigenden Kaufpreises erhöht. Hier rechnet die Bausparkasse mit einem weiteren Prozentpunkt ab.


Erfolgt die Kündigung des Bausparvertrags vor Ende der Laufzeit, entsteht ebenfalls eine Gebühr, die auch einen Teil der Ausfallentschädigung abdeckt.

Mit festen Beträgen bezahlt der Kunde beispielsweise bestimmte Urkunden, die er zur Vorlage bei Behörden oder anderen Institutionen benötigt. Dazu zählen Abtretungserklärungen, Zweitschriften der Löschungsbewilligung oder Fremdmittelbescheinigungen.

Welche Funktion hat das Finanzamt für die Wohnbauprämie?

Die Bausparkasse hat gemäß § 4b i. V. m. § 2 Abs. 1 Nr. 2 bis 4 WoPG 1996 die Bausparprämie vom Finanzamt anzufordern. Zuständig ist die für den Wohnsitz verantwortliche Behörde. Entspricht das Finanzamt dem Antrag, dann überweist die zuständige Bundeskasse die berechnete Prämie an die Bausparkasse. Einen besonderen Bescheid des Finanzamtes gibt es nur auf Antrag.

Problematisch ist jedoch der Termin, an dem die Einkommensteuerklärung des Steuerpflichtigen abgeben wird. Sowohl Alleinstehende, zusammenveranlagte Ehepartner als auch Selbstständige und Freiberuflicher mit geringem Einkommen reichen diese bis zum 31.05. des Folgejahres ein. Erst ab diesem Zeitpunkt erfolgt die endgültige Berechnung des Einkommens.

Stellt das Finanzamt während der Bearbeitung fest, dass die Prämie zu Unrecht geleistet wurde, fordert es diese von der Bausparkasse zurück. Hat die Bausparkasse die entsprechende Prämie zu diesem Zeitpunkt noch nicht ausgezahlt, darf sie es nach der Mitteilung des Finanzamtes auch nicht mehr anordnen. In diesem Fall wird der Kontoauszug des Bausparers
korrigiert.

Kann die Bausparkasse den Bausparer nicht mit der zu Unrecht gutgeschriebenen Prämie belasten, teilt sie diesen Umstand unverzüglich dem Finanzamt mit. Dieses erlässt dann zeitnah einen verbindlichen Rückforderungsbescheid. Auf diesen muss der Partner der Bank dann
die Zahlung leisten.

Wie berechnet sich die Wohnbauprämie?

Das Wohnungsbau-Prämiengesetz führt in seinem § 2 Abs. 1 die begünstigten Aufwendungen auf. Dazu gehören die Beträge, die ein Begünstigter an seine Bausparkasse zahlt. Diese müssen dabei mindestens 50 Euro im Sparjahr pro Bausparkonto betragen. Enthalten sind auch die Abschlussgebühren für den Bausparvertrag, die ermittelten und gutgeschriebenen Zinsen sowie die vom Finanzamt erstatteten Wohnungsbauprämien. Die Tilgungsbeträge zählen ebenfalls dazu.

Die Wohnbauprämie beträgt 8,8 % der pro Sparjahr eingezahlten Beträge. Diese Zinsen werden dem Bausparkonto gutgeschrieben. Da jedoch beispielsweise nicht 20.000 Euro pro Jahr mit 8,8 % verzinst werden sollen, hat der Gesetzgeber eine Beitragsgrenze gesetzt. Diese beträgt bei Alleinstehenden 512 Euro. Somit können maximal 8,8 % von 512 Euro als
Wohnbausparprämie verzinst und vom Finanzamt über die Bausparkasse erstattet werden.


Bei Ehepartner und Ehegemeinschaften verdoppelt sich dieser Betrag auf 1024 Euro pro Jahr. Alleinstehende erhalten somit bis zu 45,06 Euro, verheiratete und zusammenveranlagte Ehepartner maximal 90,11 Euro Prämie.

Gemeinsam veranlagte Ehepartner müssen eine einheitliche Erklärung bei der Bausparkasse einreichen, um diese Prämie zu erhalten.

Welche Besonderheiten gibt es beim Abschluss des Bausparvertrages?

Der Bausparer entscheidet sich für einen bestimmten Tarif, den die Bausparkasse anbietet. Dann bestimmt er die Bausparsumme, die sich an seinen derzeitigen Planungen und Prognosen ausrichtet.

Während der Laufzeit kann er gegen eine Gebühr die Höhe der Bausparsumme, die monatliche Tilgungshöhe sowie die Zins- und Tilgungsraten anpassen.

Die Zinsen und die Bausparprämie werden am Jahresende dem Bausparkonto des Bausparers zugerechnet. Da es sich um ein Kontokorrent handelt, werden alle Gut- und Lastschriften auf diesem Konto verbucht. Mit dem Abschluss des Bausparkontos am Ende des Kalenderjahres erhält der Bausparer seinen Kontoauszug, in dem auch die Wohnbauprämie separat verzeichnet ist. Ab dem Zeitpunkt des Zugangs kann der Kunde einen Monat lang den Angaben widersprechen. Sonst erkennt er sie an.

Erreicht der Bausparer mit seinen Einzahlungen ein bestimmtes Mindestsparguthaben, dann kann er die Zuteilung beantragen. Dabei muss er aber auch eine bestimmte vertragliche Frist einhalten. Versäumt er diesen Zeitpunkt, dann erhält er von der Bank eine Erinnerung.

Mit dieser Zuteilung zahlt die Bausparkasse das angesparte Guthaben, die Zinsen, die Bausparprämie sowie das niedrig verzinste Bauspardarlehen aus. Im Bausparvertrag verhandeln die Vertragspartner bei Vertragsabschluss ein prozentuales Verhältnis. Beispielsweise spart der
Bausparer 40 % der zuzuteilenden Bausparsumme an. Dieser Prozentsatz beinhaltet seine Sparleistung, die Zinsen sowie die Wohnbauprämie. Die verbleibenden 60 % bilden das verzinste Bauspardarlehen. Vor seiner Auszahlung wird jedoch noch eine zeitnahe Bonitätsprüfung angesetzt.

Entscheidend für den Zeitpunkt der Zuteilung ist aber auch die Bewertungszahl. Diese beeinflusst der Bausparer mit seinen Einzahlungen.

Am Tag der Zuteilung endet auch die Verzinsung der angesparten Bausparsumme.

Sein Ende findet der Bausparvertrag nach der vollständigen Einzahlung des Bausparguthabens. Die Bausparkasse kann jedoch Sonderzahlungen ablehnen. Gehen diese Zahlungen zudem über das Bausparguthaben hinaus, so kann sie diese Gutschrift zurückweisen.

Weshalb muss der Bausparer jede Veränderung melden?

Auch die Überschreitung des Höchstbetrages von 512 bzw. 1024 Euro pro Jahr muss umgehend der Bausparkasse gemeldet werden. Sind die Sparer Ehe- oder anerkannte Lebenspartner, so geben sie diese Erklärung einheitlich ab.

Ändern sich die Lebensbedingungen des Sparers, so können sich diese auf die Prämien maßgeblich auswirken. Deshalb muss er der Bausparkasse diese Veränderungen unverzüglich mitteilen. Sie ist wiederum gegenüber dem Finanzamt in der Pflicht, da sie für die Prämien haftbar gemacht werden kann.

Aber auch der Abschluss mehrerer Bausparverträge kann die Verteilung der maximalen Wohnbauprämie verändern. Das Gesetz verpflichtet die Bausparkasse und das Finanzamt dazu, den älteren Verträgen den Vortritt zu lassen. Erst nach der Ausschöpfung dieser Möglichkeiten werden die neuen Bausparguthaben bei der Zuteilung berücksichtigt.

Die Vorstellungen und Wünsche des Bausparers spielen dabei keine Rolle. Das Finanzamt verliert jedoch seinen Rückforderungsanspruch innerhalb einer Frist von vier Jahren.

Welche Vorteile bieten Altverträge mit einem Abschlussdatum vor 2009?

Ist der Bausparvertrag nach der siebenjährigen Sperrfrist zuteilungsreif, können Kunden, deren Verträge vor dem 01.01.2009 abgeschlossen worden sind, frei über den ausgezahlten Betrag verfügen. Sie können die Bausparsumme auch für ihren Urlaub oder das neue Auto verwenden. Die Wohnbauprämie kann von ihnen nicht zurückgefordert werden.

Welche Möglichkeiten hat der Erbe eines Bausparvertrages?

Erbt ein Angehöriger einen Bausparvertrag, so kann er ihn außerplanmäßig kündigen. Dafür muss er jedoch die Sterbeurkunde sowie den auf ihn lautenden Erbschein der Bausparkasse vorlegen. Das gilt auch dann, wenn er als Nachfolger in den Bausparvertrag aufgenommen wurde.

Welche Vorteile haben Bausparer, die bei Ablauf des Vertrages das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet haben?

Hat ein Bausparer nach Ablauf der siebenjährigen Sperrzeit des Bausparvertrages sein 25. Lebensjahr noch nicht vollendet, so kann er frei über den Betrag verfügen. Er kann ihn ohne Zweckbindung frei nutzen.

Tipps zum Bausparvertrag

Der Bausparer sollte mit seiner Bausparkasse vereinbaren können, dass die Aufrechnung von gegenseitigen Ansprüchen erst bei der entsprechenden Fälligkeit erfolgt.

Außerdem gewähren Bausparkassen teilweise Bonuszahlungen im Rahmen ihrer Tarife. Hier sollte ein Verhandlungsspielraum bestehen, der mit dem Berater der Bausparkasse besprochen werden kann. Bausparsumme, Sparleistungen und Vertragslaufzeit bieten unterschiedliche Kombinationen.

Außerplanmäßige Sondertilgungen können von Bausparkassen erlaubt werden. Teilweise sind sie aber mit Gebühren verbunden. Die entsprechenden Bedingungen müssen mit dem Sachbearbeiter besprochen werden.

Sollte es zu finanziellen Problemen kommen, muss der Bausparer eventuell seinen Bausparvertrag verkaufen. Bei der Anbahnung des Bausparvertrages sollten deshalb die Fragen geklärt werden, ob und wie ein solcher Rückkauf durch die Bausparkasse vonstattengehen kann. Dabei spielen auch die Gebühren eine entscheidende Rolle.

Wird die Zuteilung vom Bausparer nicht in Anspruch genommen, kann die Bausparkasse den Bausparvertrag unter Einhaltung einer bestimmten Frist kündigen. Konkrete Punkten, die diesen Fall betreffen, sollten in die Verhandlung einbezogen werden.

Welchen Nachteil birgt die Wohnbauprämie?

Wurde das Bausparen mit Wohn-Riester gewählt, so kann nicht zusätzlich die Wohnbausparprämie genutzt werden.

Was kostet ein Makler?

Die Bauzinsen sind bereits seit geraumer Zeit auf einem historischen Tiefstand – die Sparer sind es leid, die Häuslebauer hingegen freut es. Überall wird gebaut, gekauft und renoviert, dabei lässt sich durch die niedrige Zinslage enorm viel an Kosten einsparen. Allerdings sind es nicht nur die Zinsen, die bei einem Immobilien-Neubauvorhaben oder beim Kauf einer Eigentumswohnung, eines Reihenhauses oder dem hübschen Einfamilienhaus im Grünen anfallen. Darüber hinaus stehen als weitere Posten die sogenannten Bau- oder Kaufnebenkosten auf der Agenda.

Was genau versteht man allerdings unter den Kaufnebenkosten? Wie setzen sie sich zusammen und zählen beispielsweise auch Maklergebühren dazu? Dies und noch viel mehr, was beim Immobilienkauf alles zu beachten gibt, soll im Folgenden näher erläutert werden.

Hypothekenzinsen tief – die Nebenkosten auch?

Wer sich mit der Thematik Hauskauf oder Neubau auseinandersetzt, wird schnell feststellen, dass es nicht nur die Zinsen sind, die als Kostenfaktor bei einem Haus- oder Wohnungskauf zu Buche schlagen. Darüber hinaus fallen auch erhebliche Nebenkosten an, die von verschiedenen Seiten erhoben werden. So ist selbstverständlich der Fiskus mit im Spiel, wenn es um den Erwerb von Grundeigentum geht.

Die sogenannte Grundwerwerbsteuer ist eine von staatlicher Seite anfallende Gebühr, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ausfällt. Beispielsweise werden in Baden-Württemberg 5,0 Prozent Grundwerberbsteuer fällig, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie den Besitzer wechselt. In Bayern hingegen, müssen lediglich 3,5 Prozent ans Land abgeführt werden. Wer allerdings in NRW oder in Thüringen sein Häuschen bauen oder kaufen will, wird mit der doch recht stattlichen 6,5 Prozent Grundwerberbsteuerzahlung zur Kasse gebeten.

Ebenfalls zu den Nebenkosten gezählt werden, müssen im Falle der Beauftragung eines Maklers, dessen Gebühren. Nicht vergessen werden darf übrigens, dass Maklergebühren auch bei der Vermietung und Verpachtung von Wohnungen und Häusern eine große Rolle spielen.

Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklercourtage

Beim Immobilienerwerb wird selbstverständlich auch der Gang zum Notar zur Pflicht. Käufer und Verkäufer schließen dort einen Kaufvertrag, der alle Modalitäten im Zusammenhang mit dem Bauplatzkauf, dem Kauf einer Eigentumswohnung oder einem Wohnhaus regelt.

Keine Frage, dass der Notar nicht für einen schönen Händedruck der Vertragsparteien sein beurkundendes Werk versieht, auch hier werden Kosten fällig. Diese sollte man im Schnitt mit 1 Prozent der Kaufpreissumme veranschlagen. Weitere Gebühren sind beim Grundbuchamt zu entrichten. Die Eintragung einer Hypothek zu Gunsten des Käufers, als auch die Löschung bestehender Grundschulden, sollte mit etwa 0,5 Prozent kalkuliert werden.

Sobald die Vertragsparteien beim Immobilienkauf und -Verkauf allerdings einen Makler mit ins Boot holen, dann verrichtet dieser seine Arbeit ebenfalls nicht kostenfrei. Dabei sind die prozentualen Kostenanteile sehr unterschiedlich, hierauf soll im nächsten Abschnitt noch ausführlicher eingegangen werden. Speziell bei der Vermietung von Immobilien, sind seit Kurzem neue, und für Mieter sehr begrüßenswerte, Änderungen in Kraft getreten.

Für welche Leistungen dürfen Makler Gebühren verlangen?

Beim Kauf von Immobilien fallen in vielen Fällen Maklergebühren an. Keiner will sie gerne bezahlen. Dennoch lässt sich der Berufsstand der Immobilienmakler seine Vermittlungsarbeit mehr oder weniger gut honorieren. Dabei stellt sich die Frage für welche Leistungen ein Makler überhaupt Gebühren berechnen kann? Gibt es Begrenzungen in der Höhe? Welche gesetzlichen Vorgaben greifen bei der Maklergebühr? Und nicht zuletzt, welche Punkte sollten Interessenten und Eigentümer unbedingt beachten, wenn es um die Beauftragung eines Maklers geht.

Hier sind die wichtigsten zusammengefasst, diese Leistung kann sich der Makler vergüten lassen:

Nach §652 BGB, der Entstehung des sogenannten Lohnanspruchs, sind Makler berechtigt für ihre Leistungen eine Gebühr zu verlangen. Hierbei spricht man von der Maklergebühr, ebenfalls ist der Begriff Maklercourtage sehr geläufig. So kann der Makler dann eine Maklergebühr verlangen, wenn er einen Miet- oder Kaufinteressenten nachgewiesen hat und dabei dann ein Miet- oder ein Kaufvertrag zustande gekommen ist.

Darüber hinaus gehende Aufwendungen, die dem Makler zusätzlich entstehen, müssen nur in den Fällen ersetzt werden müssen, wenn dies zuvor fest vereinbart wurde. Diese Regelung hat auch dann Gültigkeit, wenn es nicht zu einem Vertragsschluss kommen sollte.

Wer zahlt den Makler und welche Gebührenhöhe darf veranschlagt werden?

Bei den Maklergebühren gibt es, anders als bei den Notar- und Grundbuchkosten, keinerlei Gebührenordnung, durch die eine eventuell anfallende Vergütung geregelt wird. Daher ist die Höhe der Courtage völlig frei vereinbar. Einzig bei der Mietvertragsvermittlung wurde vom Gesetzgeber die Provision auf maximal zwei Monatskaltmieten begrenzt.

Anders verhält sich die Sachlage beim Immobilienverkauf. Hier stellt sich die Situation so dar, dass die Maklergebühren in den meisten Bundesländern zwischen Käufer und Verkäufer je zur Hälfte geteilt werden. Hierbei hat sich eine prozentuale Höhe von 3,57% als Nettocourtage im erfolgreichen Vermittlungsfall etabliert. Diese ist vom Käufer und Verkäufer gleichermaßen zu entrichten. In den Bundesländern Brandenburg, Hamburg, Hessen und Bremen sowie in Berlin werden die Maklergebühren in der Regel komplett vom Immobilien-Käufer getragen.

Diese Änderungen greifen bei den Maklergebühren in 2019

Im Frühjahr des Jahres 2015 wurde das sogenannte Bestellerprinzip eingeführt. Als dieser tritt normalerweise der Eigentümer der Immobilie, also der Vermieter auf. Er hat dann auch für die Entlohnung des Maklers zu sorgen. Damit soll bewirkt werden, dass eine finanzielle Entlastung des Mieters eintritt. Wie seither festzustellen ist, werden in der Tat in rund 98% der Fälle die Gebühren für den Makler von den Vermietern übernommen.

Es ist sogar daran gedacht, dass künftig auch der Immobilienkäufer bei den Gebühren entlastet werden soll. Beispielsweise wurde vom Senat der Stadt Berlin unlängst vorgeschlagen, dass die Höhe der Maklercourtage nach oben zu begrenzen sei und das Bestellerprinzip auch für den Verkauf der Immobilie eingeführt werden soll.


 Vorschläge dieser Art wurden dann bereits im Jahr 2018 konkreter. So sprach sich die Bundesjustizministerin Katharina Barley (SPD) für die Ausweitung des Bestellerprinzips auch auf den Immobilienverkauf bzw. Kauf aus. Von den Grünen wurde sogar gefordert, dass die Maklergebühren auf 2% gedeckelt werden sollen. Nun bleibt abzuwarten, inwieweit diese Vorschläge zur Erweiterung des Bestellerprinzips beim Kauf und Verkauf von Häusern und Wohnungen realisiert werden.

Darauf sollten Sie achten – die Fallstricke bei der Maklergebühr

Bei den marktüblichen Gebühren kann es Abweichungen geben, so ist es durchaus möglich, dass zwischen Makler und Verkäufer eine Festprovision vereinbart wird, statt einer ansonsten üblichen erfolgsabhängigen Vergütung. Ebenfalls können sogenannte Übererlös-Klauseln oder Mehrerlös-Klauseln vertragsrechtlich vereinbart werden.

Diese sehen vor, dass der Makler dann eine Zusatzprovision erhält, sobald ein zuvor bestimmter Kaufpreis übertroffen wird. Zu dieser Thematik sollten sich Käufer daher schon im Vorfeld ganz genau informieren.

10 Tipps zur Vermeidung von Fehlern bei der Maklergebühr:

Unübliche Gebühren?

Zum Beispiel hat ein Makler die Möglichkeit eine Maklercourtage zu erheben, die erheblich über den ansonsten üblichen Gebühren liegt. Eine solche Vorgehensweise kommt oft dann zum Tragen, wenn die zum Verkauf stehende Immobilie nur einen recht geringen Wert hat und der Makler seinen Vertriebsaufwand nicht decken könnte.

Bei bestimmten Mietverträgen kein Gebühren- oder Provisionsanspruch


Dem Vermittler ist es dann nicht gestattet eine Maklercourtage anzunehmen, wenn zwischen ihm und seiner Funktion als Eigentümer des Objekts Gleichheit besteht. Dies wäre eine wirtschaftliche Verpflichtung. Ebenfalls sind Gebühren nicht zulässig, wenn es sich um preisgebundenen oder öffentlich geförderten Wohnraum handelt.

Maklergebühr wurde bereits in den Kaufpreis “eingepreist”

Grundsätzlich sind mit der Vermarktung von Immobilien diverse Kosten verbunden, auch dann, wenn sie nicht als Außenprovision in Form einer Courtage ersichtlich sind. Beispielsweise ist es bei Objekten im Bereich des Neubaus üblich, dass vom Käufer keine Maklergebühr entrichtet werden muss.

Denn in der Regel wird die Innenprovision, in Form der Vermittlung, bereits in den Kaufpreis der Immobilie als vertriebliche Kosten mit eingerechnet.

Nicht nur die Maklergebühren verteuern den Immobilienkauf

Beim Immobilienerwerb sind die Maklergebühren allerdings nur ein Teil der anfallenden Erwerbsnebenkosten. Zusätzlich sind vom Käufer Notar- und Gerichtskosten zu bezahlen (ca. 1,5% des Kaufpreises) sowie eine Grunderwerbsteuer, wie bereits zu Beginn berichtet. Somit ist es durchaus möglich, dass sich die gesamten Kaufnebenkosten, inklusive der Maklercourtage, bei bis zu 12% des Kaufpreises bewegen.

Doppelte Maklergebühren beachten

Tritt die Situation auf, dass ein Haus oder eine Eigentumswohnung von mehreren Maklern angeboten wird, dann kann es für den Käufer unter Umständen zu einer doppelten Provisionszahlung kommen. Dies geschieht immer dann, wenn im Vorfeld von den beteiligten Parteien nicht rechtzeitig geklärt wird, wem der Vermittlungsanspruch tatsächlich zustehen soll.

Maklergebühren werden auch dann fällig wenn der Lebenspartner als Käufer auftritt

Wer als Interessent versucht sich um die Maklercourtage quasi zu drücken, kann dies auf keinen Fall derart tun, indem er seinen Lebenspartner die Vertragsunterlagen abschließend unterzeichnen lässt. Der Anspruch des Maklers verfällt auch dann nicht, wenn der Partner unterzeichnet.

Normalerweise muss bei Rückabwicklung die Provision nicht zurückgezahlt werden

Sofern der Makler seiner Vermittlungsleistung korrekt nachgekommen ist und die verlangte Leistung erbracht wurde, also entweder ein Miet- oder Kaufvertrag zustande gekommen ist, muss die Gebühr vom Makler nicht rückerstattet werden. Der Provisionsanspruch bleibt auch bei einer eventuellen Vertrags-Rückabwicklung bestehen.

Dies kann dann der Fall sein, wenn nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages die Vertragsparteien eine einvernehmliche Vertrags-Auflösung vereinbart haben.

Maklergebühren – wann werden sie fällig?

Die Maklergebühr ist vom Käufer oder Mieter bereits kurz nach Vertragsabschluss an den Makler zu entrichten. Die überwiegende Mehrzahl der Makler stellt die Provisionsrechnung bereits kurz nach dem Abschluss des Miet- oder Kaufvertrages. Hierbei sind Zahlungsfristen von etwa zwei bis drei Wochen durchaus üblich.

In speziellen fällen kann jedoch auch ein längeres Zahlungsziel ausgehandelt werden. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn der Verkäufer zur Begleichung der Gebühr auf den Verkaufserlös angewiesen, diese jedoch noch nicht erhalten wurde.

Wann ist keine Maklergebühr zu zahlen?

Vor allem dann, wenn der Maklervertrag icht wirksam ist, muss vom Käufer auch keine Courtage entrichtet werden. Dies kann dann der Fall sein, wenn nach dem Kaufvertragsschluss festgestellt wird, dass Mängel vorliegen. So wurde im Jahre 2014 gesetzlich verankert, dass wenn der Maklervertrag fernmündlich geschlossenen wurde und dabei kein Widerrufsrecht vereinbart wurde.

Sind Maklergebühren steuerlich absetzbar?

Ob die Maklergebühren steuerlich geltend gemacht werden können, wenn es um einen Immobilienverkauf geht, ist dann möglich, wenn zum Beispiel ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstanden ist. Dies kann dann der Fall sein, wenn das Objekt vermietet war zum Betriebsvermögen zählte und innerhalb von 10 Jahren verkauft wurde.

Wurden, durch in der Vergangenheit gemachte Abschreibungen bei der Gewinnermittlung, die Anschaffungskosten gemindert, wirken diese wert- und damit gewinnerhöhend.

Vor- und Nachteile bei Inanspruchnahme eines Maklers

Selbstverständlich haben die Gebühren, die von Maklern in Ansatz gebracht werden, auch ihre Berechtigung. So sollte man daran denken, dass ein Maklerbüro unter Umständen unzählige Objekte im Vertrieb hat. Bei allen fallen Kosten für Insertion, der Erstellung eines Exposee und vielen weiteren Aufwendungen, an.

Oft werden im Zusammenhang mit deren Vermarktung, oft gerade mal die Unkosten gedeckt. Dabei kann es wiederum sein, dass ein Objekt als traumhaftes Schnäppchen ohne viel Aufwand zum Notar geht.

Wer diese ganzen Arbeiten in Eigenregie verrichtet, muss mindestens mit demselben Aufwand rechnen. Es müssen unzählige Unterlagen zusammengetragen werden. Grundbuchauszüge beantragt, Lagepläne angefordert oder Grundrisse mühsam gesucht werden. Diese Aufgaben obliegen ansonsten dem Makler. Dieser muss sich mit den Problematiken der Unterlagenzusammenstellung befassen.

Weiterhin werden von Maklern Notartermine vereinbart, oft werden erste Kaufvertragsentwürfe verfasst. Besichtigungstermine mit Interessenten nehmen ebenfalls eine Menge Zeit in Anspruch und in vielen Fällen müssen harte Kaufpreisverhandlungen geführt werden. Diese Arbeiten und noch viel mehr, werden von Maklern erledigt.

Aus diesem Grund ist es durchaus berechtigt, dass das Maklergewerbe eine entsprechende Provisionszahlung für seinen Aufwand veranschlagt. Nicht zu vergessen, dass es sich bei Maklern um selbständige Gewerbetreibende handelt, die das unternehmerische Risiko, das hierdurch entsteht, zu 100% selbst tragen muss.